自2015年5月5日起，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》（简称《执行异议和复议的规定》）实施，现实中，执行过程中的执行异议和复议案件以及执行异议之诉案件数量大增。其中涉及到的案外人不动产租赁权保护问题，以及对应的司法审查程序、标准和救济途径问题，观点不一，相关规定及司法适用方面亦有不周详之处。加之实践中被执行人为规避执行而与案外人串通制造虚假租赁的案件时有发生，更加剧了此类案件的审查难度。笔者根据近几年经手和接触的案例，就案外人不动产租赁权异议审查的程序和实体方面，分享一点思考和建议，供参考。
以笔者亲历的一起案外人不动产租赁权异议审查案为例：
李某因资金周转向王某借款，到期后李某无力偿还，双方经协商一致同意以租抵债，李某将其所有的一处房屋出租给王某，以所欠借款一次性折抵15年房租。后因李某欠赵某借款未还，赵某起诉后获判金钱债权。赵某申请执行，法院在执行过程中通过张贴封条的方式查封了王某租赁的房屋，并启动了评估拍卖程序。
王某对该执行提出执行异议，法院审查后作出执行裁定书，裁定王某就涉案房屋被张贴封条的执行行为提出的执行异议成立，并在裁定书中载明：若不服可向青岛中院申请复议。申请执行人赵某不服，向青岛中院申请复议。青岛中院审查后，认为王某所提异议性质应为案外人对执行标的提出的实体性权利异议，遂裁定撤销了原执行裁定书，指令由原法院重新审查。原法院经重新审查，裁定驳回王某提出的执行异议，并载明：若不服可向法院提起执行异议之诉。王某对裁定不服，提起了执行异议之诉。法院审理后，判决确认王某与李某签订的租赁合同合法有效，王某享有租赁权，应停止对涉案房屋张贴封条的执行行为。申请执行人赵某不服，向青岛中院提起上诉。青岛中院审理后认为：程序上，王某明确表示对法院查封、拍卖涉案房屋等执行措施无异议，仅对法院张贴封条的行为提出异议，这并非执行异议之诉的受理范围；实体上，王某提交的证据不能证明其与李某签订以房租抵债的协议及租赁房屋的事实。青岛中院据此判决驳回了王某的诉讼请求。
这是一起典型的案外人不动产租赁权异议审查案例，上述案例可见，法院在审查案外人不动产租赁权异议过程中，程序上和实体上均存在不同的认识和处理方式。针对该异议的性质是执行行为异议还是执行标的异议，同一法院先后存在不同认识，两级法院之间也存在不同认识。针对案外人与被执行人之间的租赁合同是否合法有效，是否能够排除执行，两级法院之间也存在不同认识和判断。这就容易导致此类案件审查过程中程序反复、久拖不决，案外人的合法租赁权不能得到很好的保护，申请执行人的债权不能及时得到清偿。
程序上，针对案外人不动产租赁权异议审查裁定，案外人的救济途径是应提起执行复议还是执行异议之诉？
该题设看似伪命题，因为法院在审查案外人异议后作出执行裁定时，根据规定会在裁定书上载明案外人的救济途径及期限，也就是说，裁定书上必然会写明案外人有权提起执行复议或提起执行异议之诉，案外人照做即可，不存在题设的困扰。但实践中，如同上述案例，针对案外人不动产租赁权异议审查后的救济途径到底是复议还是异议之诉，会因为适用民诉法第二百二十五条和第二百二十七条的不同，导致裁定所载明的救济途径不一定是正确的。此类案件审查之所以容易出现适用法律错误，主要有两个原因：一是与现行相关法律和司法解释的不完善也有关，二是与案外人的具体请求内容有关。
2007年《民事诉讼法》第一次修正之前，没有一部规范的法律或司法解释赋予当事人、利害关系人、案外人就执行行为或执行标的提出异议的权利，有的只是各地法院根据司法实践自行掌握和实施的标准，以保障执行的合法性和适当性。2007年《民事诉讼法》第一次修正，增加了两条规定，正式将执行异议和复议以及执行异议之诉写入了《民事诉讼法》。为将立法的规定进一步细化为可操作性的执行程序规范，最高人民法院于2015年5月5日颁布实施了《执行异议和复议的规定》，其中涉及了案外人不动产租赁权异议审查方面的规定。但该规定主要从原则上规范和厘清了案外人不动产租赁权异议审查的实体方面的问题，对程序方面没有做出清晰的界定。
现行民诉法第二百二十五条和第二百二十七条对于区分两者的标准使用了“执行行为”和“执行标的”的不同表述。即针对执行行为提出异议的，享有的救济途径是向上级法院申请复议；针对执行标的提出异议的，享有的救济途径分为两种，一种是认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以向人民法院提起诉讼即执行异议之诉。但对于何种情况下属于对“执行行为”的异议，何种情况下属于对“执行标的”的异议，没有作出清晰的解释。同时，民诉法把提出“执行行为”异议的主体定义为“当事人、利害关系人”，把提出“执行标的”异议的主体定义为“案外人”。
此后颁布实施的《执行异议和复议的规定》，对此作了进一步的界定和区分。该规定第五条通过列举的方式对利害关系人的外延进行了界定，明确了可以提出“执行行为”异议的五种情形。其中前四种与本案例探讨的案外人不动产租赁权异议无关，第五种情形是以概括的方法对利害关系人的其他情形进行了兜底规定，可以视为规范本案例的可适用条款。但仅凭本条规定无法得出案外人不动产租赁权异议到底是属于对“执行行为”的异议还是对“执行标的”的异议，需结合《民诉法司法解释》中关于执行异议之诉的相关规定综合分析。
《民诉法司法解释》中关于执行异议之诉的相关规定中，并没有针对何种异议属于对“执行标的”的异议作出明确界定。司法实践中通常被援引的条款是该解释的第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”该规定虽然是对案外人举证责任的要求，但事实上对案外人有权提起执行异议之诉的认定标准作出了概括性的规定，即案外人享有的权利应是“足以排除强制执行”的。
对比《执行异议和复议的规定》与《民诉法司法解释》中关于执行异议之诉的相关规定，我们可以将“执行行为”异议和“执行标的”异议分别作如下理解：“执行行为”异议应是指程序性权益和不能排除执行的实体权益；“执行标的”异议应是指非程序性权益，且能够排除执行的实体权益。但不动产租赁权异议，到底属于不能排除执行的程序性权益还是属于能够排除执行的实体权益，仅根据现有法律规定和司法解释，尚不能得出明确答案。这也是导致司法实践中此类异议审查裁判结果不一，程序多出现反复的重要原因。究其原因，是“足以排除强制执行”这一概括性裁判标准如何理解和把握会因人而异、因事而异。
另一方面，案外人的具体请求内容也会对审查所适应的标准和法律依据产生直接影响。由于租赁权不同于所有权，案外人若主张对执行标的享有所有权，必然会引起“足以排除强制执行”的审查，但由于租赁权具有其特殊性，不是典型的物权，若案外人在异议申请书中的请求仅表述为：依据“买卖不破租赁”原则，请求确认租赁合同合法有效，并不明确表示拒绝交付不动产或要求排除执行。此时便会造成审查适用标准的困难。或者案外人在异议审查时表示，对评估拍卖无异议，同意“带租拍卖”涉案租赁房产，但不同意腾退房产，此时应当如何处理。司法实践中，此类特殊情形的发生并不鲜见。上述情况下，便可能导致法院在审查时，到底是适用民诉法第二百二十五条还是第二百二十七条的不确定性，甚至是错误适用。
实体上，案外人不动产租赁权异议审查的标准应如何理解和把握
《执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”
该条规定从正反两方面对该类异议实体审查确定了相应标准，其中支持案外人请求的充分必要条件有两个：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同，二是已占有使用该不动产；不支持案外人请求的条件是：恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据。关于支持案外人请求的两个条件，从执行异议审查的“形式审查”原则方面考量，该两个条件是应有之意，但仅设置两个考量条件是否充分和恰当，笔者认为有待商榷。
我们将本条规定与第二十八条关于案外人主张执行标的所有权的审查标准作一对比：
第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
对比可见，针对案外人主张执行标的所有权的审查，设置了四个条件，比第三十一条多了两个条件。其中前两个条件与审查租赁权异议的两个条件几乎相同。至于第四个条件，由于现实中不动产租赁备案的非强制性及普遍性不高，若将租赁备案强行设定为审查标准，恐对案外人合法租赁权保护不利，不宜作为审查条件，此条不在讨论之列。但关于第三个条件即支付价款问题，未作为审查的考量条件，有失公允，并有厚此薄彼之嫌。
无论买卖或租赁不动产，支付对价是最重要的环节之一，也是衡量案外人与被执行人合同关系是否真实存在的重要依据。执行过程中，被执行人为规避执行，与他人串通签订租赁合同并倒签日期的情况时有发生，即使对租赁合同形成时间进行司法鉴定，由于受多种客观条件限制，鉴定意见未必反映客观事实。而执行标的何时由案外人占有，在司法认定上，又存在事实上的认定困难。在这种情况下，若不将支付对价作为审查条件，则可能导致恶意串通规避执行的行为无法通过司法途径纠正，也就不能很好的维护申请执行人的合法权益，从而造成执行不能的不利局面。
建议及提示
1. 对“执行行为”“执行标的”以及“足以排除强制执行”作出进一步的解释或规定。
如前所述，由于法律和司法解释对于执行异议审查中的主体、标准、程序等方面采用了概括性的表述，可能导致在认定事实和适用法律方面出现混淆或适用错误。为统一认识，消除“同案不同判”现象，建议由最高院对上述关键性词语和标准作出进一步解释或规定，尤其是针对“足以排除强制执行”的认定标准问题。
案外人对执行标的虽不享有所有权，但若享有在先租赁权或其他用益物权的情况下，何种情形下属于案外人的主张构成“足以排除强制执行”？案外人是否同意移交不动产是否可以作为衡量标准？法院是否否定案外人的租赁权是否可以作为衡量标准？案外人是否同意“带租拍卖”是否可以作为衡量标准？案外人是否要求不得拍卖、变卖是否可以作为衡量标准？均有待于最高院进一步厘清和界定。
2. 针对案外人主张执行标的租赁权的审查标准即《执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，建议增加支付价款的条件要求。
执行异议审查程序不是审判程序，也不同于执行异议之诉的审理程序，两者对证明标准的要求不同。一般情况下，执行异议审查程序只对执行标的权利归属的外观进行审查，但此种“形式审查”不代表可以任意降低审查标准。对案外人来讲，通过提交因租赁所产生的价款支付方面的证据，这不属于苛责案外人，并不会导致明显加重案外人的举证责任，也不会违背“形式审查”的原则要求。另外，增加这一条件要求，还能起到打击被执行人通过恶意串通规避执行的效果。同时，也能与案外人主张执行标的所有权的审查条件形成对等和统一。
3. 对案外人的建议及提示。
案外人应在租赁不动产之前和过程中做到谨慎和合法。租赁前应前往不动产登记部门查询拟租赁不动产状况，核实其上是否设立有抵押、查封、网签或预告登记等在先权利或优先权利，确保租赁权在先。案外人还应做到签订书面租赁合同，支付租金应采取汇款转账方式，避免现金支付，保存完整的支付凭证。另外，案外人还应重视保留对租赁物占用和使用的相关证据材料，比如签订正式的交接清单，保留缴纳水、电、物业费等相关使用费的凭证。在遇到租赁物被查封或拍卖等执行措施时，及时行使案外人异议权，切实保护自身合法权益。
引注：
[1] 江必新、刘贵祥主编：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题规定》理解与适用，人民法院出版社2015.7
[2] 杜万华主编：《最高人民法院民事诉讼法司法解释》实务指南，中国法制出版社
[3] 最高院民一庭编：《民事审判指导与参考（2011-2016年合辑）》，人民法院出版社2018年版
[4] 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》
第三十一条：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
[5] 《民事诉讼法》（2017版）
第二百二十五条 当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
第二百二十七条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
[6] 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第五条 有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：
（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；
（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；
（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；
（四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；
（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。
第三百一十一条 案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。