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耗时3年多,2万元,今年回来了!
时间:2019-01-04 作者:姜桂圣、韩磊

看到这个题目,大家可能觉得很奇怪,为了两万块钱这是要闹哪样?下面且听小编给大家娓娓道来!


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故事是这样的:


老张听说青岛大海有限公司有现房正在销售,准备去考察考察,合适了就买一套。


2015年6月23日,老张来到了售楼处找小王签合同。


这套房不错,签合同吧!

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老张

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小王

大哥您稍等,我去拿份合同。这是《房屋认购书》,认购定金:2万元,须在签署本房屋认购书时付清;如您未在约定期限内与公司签署《商品房买卖合同》,逾期超过7日,本房屋认购书自动解除,认购定金不退。双方在未签订《商品房买卖合同》之前,双方的约定以本《房屋认购书》为准,在签订正式的买卖合同后,本《房屋认购书》自行失效,已付定金自动转为购房款;本房屋认购书一式三份,由双方签名盖章并支付定金后生效。您看没问题的话,就签字去小刘那交钱吧。

好的。

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老张

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小刘

大哥您看下,这是收据,载明 “认购金”20000元。


过了一段时间,小王多次通知老张来签合同,但是老张也没来。双方最终未签订商品房买卖合同。


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小王

大哥,因为最终没有签订《商品房买卖合同》,我们现在通知你解除房屋认购书,房屋我们要另行销售了。

你们得还我的2万块钱啊。

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老张

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小王

大哥,这2万元是定金,您未按约定来签合同,已经违约了,我们公司不同意退。

你们不退,我就起诉你们!

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老张


老张看钱要不回来了,于是决定起诉。


2015年8月的一天,老张一纸诉状将大海公司告上法庭。诉讼大幕就此拉开。


一审法院于2015年9月开庭审理。


法官,被告不能兑现承诺的交房条件,导致《商品房买卖合同》无法签订,应返还已经交纳的认购金2万元。

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老张

法官,双方签订的《房屋认购书》依法成立,合法有效,双方均应恪守,我方兑现了交房条件,原告未按房屋认购书的约定履行与我方签署正式合同的义务,属于违约。应承担违约责任,定金不应返还。

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大海公司


经过举证、质证、法庭辩论,一审法院于2015年9月作出判决。


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一审法院

本院认定事实如下:2015年6月 23日,原告和被告签订了《房屋认购书》一份,双方就房屋价款、付款方式、违约责任等进行了明确约定。当日,原告向被告支付了2万元认购定金。被告的项目已取得验收备案证和房地产权属登记证明。原告提交房屋宣传页,主张被告承诺的交房条件是样板房,被告不予认可,以上事实经举证、质证,本院予以认可。


本院认为:原、被告双方为保障缔结商品房买卖合同签订了房屋认购书,认购书就房屋、楼价、付款方式、违约责任等进行明确约定。原告向被告支付了2万元认购定金,被告出售的商品房建设工程竣工验收备案证、房地产权属登记证明齐全,双方已具备缔结正式商品房买卖合同的条件。现原告仅以房屋宣传页为证据,主张被告拟交付的房屋与原告承诺的不一致,致使原、被告无法签订商品房买卖合同,未证明宣传页系房屋买卖合同的组成部分,未证明以宣传页载明情况为交付房屋的样本。故原告的主张证据不足,于法无据,本院不予支持。


判决驳回原告老张的诉讼请求。

我不服,我要上诉!

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老张


老张于2015年10月份提交了上诉状,二审法院于2016年1月份开庭审理本案。


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二审法院

双方是否还有新的证据提交?

没有……

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老张

没有……

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大海公司

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二审法院

双方对一审认定的事实是否有异议?

有异议!一审认定我交付的2万元是定金错误,我交的不是定金,是认购金。

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老张

对一审认定的事实没有异议。

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大海公司

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二审法院

对其他事实是否还有异议?

没有……

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老张

没有……

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大海公司

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二审法院

上诉人,简要说说你的上诉意见。

一、被上诉人应当返还上诉人2万元认购金。1、上诉人与被上诉人签订的《房屋认购书》约定,自双方签字盖章并支付定金后生效。上诉人并没有按约定支付定金,只是交纳了认购金,所以《房屋认购书》成立未生效。2、上诉人交纳的认购金并不具有定金性质。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>》第118 条之规定,当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、或押金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。《房屋认购书》并未约定认购金为定金的性质,因此,不能认定认购金具有定金性质。


二、一审法院认定事实和适用法律错误及超越诉讼审理范围。

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老张

我们公司与上诉人签订的《房屋认购书》已经成立并生效。《房屋认购书》约定,认购定金:2万元,须于签署房屋认购书时付清。虽然我方出具的收款收据载明“认购金”,但是,第一,我方与上诉人除涉案房屋的买卖之外,不存在其他交易。上诉人向我方支付2万元,显然是依据房屋认购书支付的,房屋认购书已多次、明确约定该款项性质为“定金”。第二,收款收据仅仅是款项交接的凭证,并不当然具有变更合同的作用,我方并无将定金变更为认购金的意思表示。第三、收据上加盖的印章是财务专用章,而非合同专用章,此章不具有变更合同的作用。

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大海公司


经过法庭调查,二审法院于2016年4月作出判决。


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二审法院

原审查明2015年6月23日老张向大海公司支付了2万元认购定金有误,本院予以纠正。二审法院查明的其他事实与一审查明的事实一致。


本院认为:本案的争议焦点就是老张2015年6月23日向大海公司支付的2万元是否具有定金性质。该《房屋认购书》中虽约定了签署房屋认购书时须支付认购定金2万元,但是大海公司向老张出具的收据上载明的是“认购金”,双方并未约定该认购金具有定金性质,故应属于预订款性质的费用,不应认定为定金。大海公司主张该2万元是《房屋认购书》约定的认购定金,具有定金性质的抗辩理由不成立,本院不予采纳,原审认定错误,本院予以纠正。


根据《商品房销售管理办法》第二十二条第二款:“符合商品房销售条件,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用,当事人之间另有约定的,从其约定”老张不同意与大海公司签订商品房买卖合同,双方之间未能订立商品房买卖合同,故本院确认双方签订的《房屋认购书》解除,老张要求返还2万元 ,于法有据,本院予以支持。


判决:撤销原判,大海公司返还老张2万元。

我们要申请再审,这不公平!

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大海公司


2016年7月份,大海公司向法院申请了再审。


2017年11月份,省高院作出裁定,裁定本案提审。


2018年9月份,省高院开庭审理此案。


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省高院

各方有无新证据提交?

没有……

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老张

没有……

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大海公司

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省高院

根据申请人的申请和被申请人的答辩,归纳争议焦点:


一、 涉案2万元性质是什么?


二、 申请人是否应该返还被申请人2万元?


下面调查第一个焦点问题,申请人你方认为认购金是双方约定的定金吗?

我方认为是定金。双方房屋买卖交易流程是签订房屋认购书,被申请人同时支付2万元认购定金作为签订房屋买卖合同的担保,2015年7月2日前签订商品房买卖合同,同时付清首付,剩余房款按揭支付,从双方签订的协议和交易流程看,被申请人显然是依据房屋认购书支付的该2万元,申请人作为正规的房地产开发企业,操作流程有明确规定,不可能也没有必要因为个别人,且仅仅是2万元,在双方互不熟知的情况下不收取认购定金,而收取被申请人所谓的认购金。此说法不符合常理。工作人员误写成认购金也属常见,法律不能苛求每个人都熟知法律术语,既然被申请人是依据房屋认购书支付的2万元,那么该2万元应依据房屋认购书的约定认定性质,根据房屋认购书的约定,该2万元应是定金。第二,在本案中,认购金和认购定金从字面看意思虽有不同,但是在本案中,不应仅仅从字面意思进行理解,应从合同签订的背景、交易习惯及合同目的等角度进行分析,双方签订房屋认购书的目的是为了保证将来顺利签订正式的商品房买卖合同,这在商品房买卖中可以说是一种交易惯例,如果将2万元认定成预付款性质的费用,任何一方可以随意不履行该合同,却不需要承担任何责任,双方签订房屋认购书则就毫无意义。第三,出具收款收据是一种合同履行行为,作为一种款项支付凭证,除非双方特别约定或者有其他证据证明有合意变更合同的意思表示,否则收款收据不能作为合同变更的依据。款项性质应依据房屋认购书进行认定。

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大海公司

申请人作为专业的房地产开发公司,管理规范严谨,程序严格。工作人员明白认购金与认购定金的区别和法律性质,协议是格式条款,显示是房屋认购书,收据是认购金,符合申请人的心理预期系认购性质,并非定金性质。房屋认购书是格式条款,申请人没有告知认购金定金性质。

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老张

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省高院

最终没有签订商品房买卖合同的原因是什么?

申请人给了一个带装修的宣传册,但最后只是毛坯房。签完合同后落实发现单价比同区域的房子要贵,我以为是简装,落实后发现是毛坯,所以我不想买了。

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老张

实际上申请人与被申请人发生纠纷时,被申请人多次表示无法筹措购房款,从未以房屋没有装修为由不签订房屋买卖合同,在我方不同意退款的情况下,被申请人才以此为理由提起诉讼。签订房屋认购书的时候,房屋所有工程已经结束,验收备案,并做了初始登记,我们是现房销售,明确给被申请人说过是毛坯交付。

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大海公司

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省高院

被申请人,是你理解错误还是对方承诺交付是精装房?有无证据证明?

看房过程中,看了样板房402,我买的是502,根据一审提交的户型图,上面有销售人员的签名和还贷计算,我认为该户型图应该是简装的。

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老张

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省高院

户型图上有些家具摆设,被申请人你认为是房屋装修内容吗?

不包括家具家电。

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老张

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省高院

从效果图上,能看出装修标准、材质吗?

看不出来 ,我是参照样板间的装修。

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老张

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省高院

有无证据证明购买的房屋与样板间一致?

销售人员口头承诺,没有证据。

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老张

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省高院

申请人,销售人员在介绍是有无这些承诺?你方如何介绍的房屋情况?

我方介绍的是户型、方位、面积等,明确说过是毛坯房,现在是现房销售,被申请人清楚这个情况。

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大海公司

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省高院

下面针对第二个争议焦点问几个问题。


被申请人,当时签订的房屋认购书第3条约定认购定金是2万元,你方认为 2万元是否缴纳?

没有。

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老张

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省高院

在合同签订同日,你向对方缴纳2万元认购金 ,你方认为缴纳的认购金是什么行为?

看完样板间,签完合同后犹豫了一下,怕别人买去房子,给销售商沟通缴纳了2万元认购金,给我了犹豫期。

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老张

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省高院

缴纳2万元的依据是什么?

依据是与销售商的重新协商,这是口头协商,没有书面证据。

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老张


2018年10月,省高院作出再审判决。


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省高院

本院再审查明的事实与二审法院查明的事实一致。


本院认为,涉案《房屋认购书》是在大海公司取得商品房销售条件情形下签订的,应为合法有效。在该《房屋认购书》中,双方约定老张应向大海公司支付2万元定金,并于2015年7月2日前与大海公司签署《商品房买卖合同》。同时,双方对认购房屋的位置、建筑面积、违约责任等进行了明确约定,且在多项条款中均有认购定金及定金的记载,故老张向大海公司支付的2万元应属于定金性质。虽然大海公司在收款收据中载明收取的该2万元为“认购金”,但是大海公司出具该收款收据属于履行双方合同的行为,在双方未合意改变合同约定的情形下,仅依据收据的“认购金”记载的内容并不能改变合同约定的付款性质。因此,老张未依约与大海公司签订《商品房买卖合同》的情况下,依据《房屋认购书》第五条第2项约定,老张向大海公司支付的2万元不应退还。至于《商品房销售管理办法》第二十二条第二款规定的适用问题。从该规定的内容看适用前提为房地产开发企业向买家收取“预订款性质费用”而本案双方约定为认购定金,且本院认定老张交付的2万元亦为定金性质,故上述规定并不适用于本案。


判决:撤销二审判决,维持一审判决。


判决后,老张不同意返还2万元,大海公司申请了强制执行,最终顺利将款项收回。


一场耗时3年多,涉案标的仅2万元的案件,至此尘埃落定。小编想为了2万块钱,你们也是拼了。以后开发商卖方签合同、写收据可要注意啦! 


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