中文

房地产项目中住宅区车位权属认定

2021-06-07
地产与建工 房地产项目中住宅区车位权属认定
作者 王译萱
作者: 王译萱
转发


由于城市土地资源稀缺,房地产行业基本由“黄金时代”迈入“白银时代”,在国家政策的宏观调控下,部分房产投资者将焦点转移至投资配套物业车位。但随着车辆数量大幅度增加需求量也大幅度提高,由此产生的小区车位矛盾日益凸显,车位产权究竟归属何方,房地产开发企业、小区业主展开了长久的利益博弈。本文拟针对房地产项目中住宅区车位权属问题进行梳理。


住宅区车位分类

由于车位与开发项目中的其他建筑物共享小区范围内土地的使用权,如试图梳理小区车位权属问题,应适用建筑物区分所有权的理论并结合各类车位的不同情况、特点分类分析。

房地产开发项目中,小区车位通常可以分为三类:产权车位、公摊车位以及人防车位。

* 产权车位:是指投资者(房地产开发企业)投资建设的车位,在开始建造之初经规划部门批准,并于建造完成后可以办理产权登记的车位。不属于人防区域、不纳入公摊面积。
* 公摊车位:是投资者以公共道路、绿地等并非规划为车位的共有部分作为车位。

* 人防车位(结建人防车位):是指投资者在按照国家规定配建的人防工程空间内建设的车位。


(注:单建人防车位由国家投资单独修建,本文不予讨论。)


一、住宅区车位权属认定

房地产开发项目中的车位属于民法典规定的建筑区划范畴,《民法典》第二百七十五条和第二百七十六条吸收了《物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定,对区分建筑物车位所有权做了较为清晰的界定。


《民法典》第二百七十五条按照“是否经过规划”对车位的权属认定进行了区分。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定权属。若占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。也就是说:


(一)产权车位产权归属于房地产开发企业

产权车位由房地产开发企业在规划范围内自行投资建设,按照通常做法,初始登记时,整个项目的权属证明是整体办理至建设单位名下的,即建设单位因建设这一事实行为而享有这部分车位的所有权。在这种情况下,开发企业可以出售车位又或委托物业公司租售车位。


车位出售或附赠的,小区的购房业主与开发企业签订合同/协议,在支付约定价款或者表示同意接受赠与后,即可成为车位的所有权人。车位出租的,所有权归属于房地产开发企业,业主享有使用权。

(二)公摊车位产权归属于全体业主共有

公摊车位已经列入公摊面积被公摊,依据《民法典》第二百七十五条之规定,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。故房企无权出售或出租,但物业管理单位可将公摊车位出租给业主,收益归全体业主所有。


出租公摊车位的具体操作办法如下:

1.留出适当部分作为访客车位;


2.其余部分用于租赁,保持业主对车位利益的均衡,可通过每年车位摇号方式公平分配;

3.公摊车位取得的收益,除管理费外,归属于全体业主,将其归并于公共维修基金。


(三)人防车位权属问题

通过梳理案件可以看出,当前房地产项目中住宅区车位权属争议焦点在于人防车位的所有权问题。对于该问题,我国法律法规并无明确规定;各地地方性法规、规章虽多有涉及,但规定内容各不相同;司法实务中观点也并未达成一致,大致存在两种主流裁判规则:一是认为人防车位所有权归投资者(房地产开发企业)所有,二是认为归国家所有。本文以相关案件入手,对两种裁判规则加以梳理简析。


二、以案释法:人防车位裁判观点

(一)裁判规则梳理

观点一人民防空工程因由开发企业投资建造,所以应属于开发企业所有,但战时国家可无条件征用。

案例一>>
苏州新创建设发展有限公司与盐城市康居物业管理有限公司、盐城市康居物业管理有限公司苏州分公司等建筑物区分所有权纠纷

苏州市中级人民法院(2015)苏中民终字第01279号


基本案情:

理想家园小区内的宅间车库、地下车库和人防车库的建设均取得了建设工程规划许可,并由新创公司投资建造而成。理想家园业委会向康居公司出具授权委托书,对理想家园机动车车位进行管理,并收取车库租赁费。新创公司起诉要求返还该等费用。

裁判结论:

法院依《物权法》第一百四十二条,认定新创公司提交的人防建设项目报建单、人防易地建设项目审批单、防空地下室竣工验收证明书等证据证明地下车库、宅间车库和人防车库是新创公司投资建设,由其享有所有权。

案例二>>
李文军、东莞市三正雁田房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷

东莞市中级人民法院 (2017)粤19民终6874号


基本案情:

李文军与三正公司签订商品房买卖合同,三正公司在交房后仍出售、出租人防车位盈利。李文军起诉要求确认双方合同中关于人防工程归三正公司所有的约定无效并要求三正公司停止出售、出租人防车位的行为。

裁判结论:

法院认为《人民防空法》以及《广东省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》均未对人民防空工程平时的所有权问题作出明确规定,故案涉商品房买卖合同约定人防工程所有权归三正公司所有并未违反法律法规强制性效力性规定,合同有效。

案例三>>
吴某炎与龙岩万盛基业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷

福建省高级人民法院 (2016)闽08民终362号


基本案情:

吴明炎与万盛基业签订《商品房买卖合同》,该合同未约定吴明炎所购商品房的基本情况,但在合同第四条计价方式与价款、第六条付款方式及期限均约定详见地下人防车位租赁协议。《地下人防车位租赁协议》,约定吴明炎仅拥有该车位的使用权,车位租赁期从交付之日起至期满20年止,万盛基业同意期满后由吴明炎免租金继续使用该车位,不再另行签订租赁协议,直至吴明炎所购住宅土地使用年限到期后自行解除。吴明炎以双方所签的《商品房买卖合同》违反相关法律、法规为由诉至法院,请求判令返还价款150000元及付款手续费。

裁判结论:

法院依据《人民防空法》第五条第二款认定人防车位由万盛基业投资建设,收益也应归其所有。虽然人防车位的财产权受到一定的限制,但是只要人防车位建设费用是由建设单位筹措并列入建设项目投资,开发企业作为住宅小区地下人防车位的投资人和所有人,享有使用权、收益权。


观点二:人民防空工程属于国防工程的组成部分,所有权归国家所有,开发企业无权处分。

案例四>>
钦州希望房地产开发有限公司与南宁凭兴物业服务有限公司、南宁凭兴物业服务有限公司钦州分公司返还原物纠纷

钦州市中级人民法院 (2015)钦民一终字第306号


基本案情:

希望公司开发了某小区,与凭兴物业公司签订了物业服务合同。小区业委会又与凭兴物业钦州分公司签订了物业管理服务合同,就该小区物业管理服务事宜作了相应约定,凭兴物业钦州分公司对整个物业小区进行了实际管理,对小区的地下车库也进行了实际收费(包括人防车位停放服务费)。后因合同是小区业委会与凭兴物业钦州分公司在没有征得希望公司同意的情况下签订,并且涉及的物业范围包括希望公司的地下车库,三方遂产生矛盾。希望公司起诉要求返还车库。

裁判结论:

法院依《人民防空法》第二条和《物权法》第五十二条认定,作为国防资产组成部分的人防工程,其产权属于国家,居民小区修建的人防工程产权亦归属国家,但希望公司有使用收益权。

案例五>>
昆明春水堂房地产营销咨询有限公司、云南驰利房地产开发有限公司服务合同纠纷

云南省高级人民法院 (2018)云民申183号


基本案情:

春水堂与驰利签订营销服务合同,约定由春水堂为驰利营销住宅、商铺及地下车位。后双方因合同的履行发生争议诉至法院,春水堂认为城市新建民用建筑按国家规定配套修建的人防工程地下车位,不得出售。
裁判结论:

法院认为对于城市新建民用建筑人防工程地下车位,开发企业不享有所有权,但其享有并可依法转让使用权。

案例六>>
栾德刚、吉林市吉化集团隆飞建筑安装有限责任公司商品房销售合同纠纷

最高人民法院(2020)最高法民申4493号


基本案情:

栾德刚(买受人)、铁信公司(出卖人)、隆飞公司(委托代理机构)签订《商品房买卖合同》,购买地下车库及社区商业用房。后因栾德刚无法取得地下车库和社区用房的产权,诉至法院请求确认涉及地下车库和社区用房的合同无效及解除涉及4套商铺,铁信公司构成合同欺诈。

裁判结论:

法院认为,因地下车库兼具有人防工程性质,其所有权属于国家,依法不得转让,但地下车库的使用权可以转让流通。开发企业对地下车库(人防工程)依法享有使用权,其与购房人签订《商品房买卖合同》,将地下车库的使用权进行转让,并不违反法律强制性规定。购房人应当知晓法律法规中关于地下车库(人防工程)所有权不得转让的规定。开发企业未在《商品房买卖合同》中专门对此作出提示及表述,并不构成刻意隐瞒和欺诈。开发企业将地下车库使用权对外转让,并未损害国家利益。


(二)裁判规则简析

人防工程所有权归属问题,目前的司法裁判观点虽有差异,但多数法院依据《人民防空法》第二条和《物权法》第五十二条(对应《民法典》第二百五十四条,国防资产属于国家所有),认定人防车位为国防资产,归国家所有。


最高人民法院第二巡回法庭2019年第15次法官会议纪要载明,人防车位的所有权应归属于国家。近日,最高人民法院(2020)最高法民申4493号判决书(本文案例五),对人防车位归属问题作出了倾向性判决,即“所有权属于国家,依法不得转让”,这对统一人防车位司法裁判标准具有重大意义。


但是,将人防车位的所有权归属于国家,直接影响房地产开发企业的投资积极性,间接影响人防工程的建设,故最高院在提出所有权归属于国家的同时,提出使用权归属于开发企业,以此权衡人防工程的公共利益属性和“非战时”的经济属性。


三、住宅区车位管理建议

(一)建议房地产开发企业

1. 在房屋预售或现售阶段:

(1)建立信息公开制度,将本物业管理区域用于出售、附赠、出租的车位的价格、数量和位置予以公示;

(2)建立车位处置方案,根据车位配置比,确定车位处置原则,如:


  • 无论何种情况,均不宜将车位出售给业主外的第三人。

  • 车位配置比不足1:1时,业主范围内,保证一户一车位,业主暂不需要的车位可短租。

  • 车位配置比超过1:1不足2:1时,业主范围内,保证一户一车位,可出售/出租第二个车位,短租第三个车位;业主范围外,可短租车位。

  • 车位配置比超过2:1时,业主范围内,每户最多可购买两个车位,业主暂不需要的车位可短租第三个车位,业主范围外,可短租车位。


(3) 仅与业主约定车位所有权,并约定车位仅在业主间进行交易,不宜出售给业主以外的第三人。如此可以避免外来人口过多而导致的人员流动大,降低不安定因素。

2. 在住宅区维护阶段:

(1) 制定车位登记制度,明确业主购买或长租/短租需满足的条件;明确业主登记车辆需核查的材料等。

(2) 制定车位管理制度,住宅区车辆停放实行固定车位管理制度,定量停放;住宅区车位收入、支出按照小区专项维修资金管理规定每季度向业主公开;访客车辆原则上禁止进入小区内停放等。

(3) 制定人防车位专项管理制度,理顺人防车位的权属,收支独立核算,确保收入主要用于人防车位的维护保养;由专人维护管理,若发现有损坏人民防空工程主体结构和设施设备等情形的,及时向人民防空主管部门报告。


(二)建议住宅区业主

1. 在考察阶段:

明确车位类型,不可轻信开发企业“能办产权”的口头承诺,可以通过小区规划图来分辨哪些是人防工程车位;实地考察车位,了解车位所在位置和尺寸、高度、防潮,电路,监控,地面等各项细节问题。


2. 合同/协议签署阶段:

业主租用车位时,应当问清租赁“年限”,常有开发企业打着“租20年送50年”的旗号作为营销热点,但是《民法典》第七百零五条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。也就是说“送50年”是不受法律保护的。


业主购买车位时,应当要求开发企业明示小区车位性质是否属于规划内车位、是否属于人防车位、是否可以办理产权证、车位使用权、收益权及所有权归谁所有,以明确停车位、车库的相关权利,尽量避免合同纠纷的产生。


微信截图_20210722092955.png

微信截图_20210722091959_副本.png

文康法律观察_副本.jpg