由于城市土地资源稀缺,房地产行业基本由“黄金时代”迈入“白银时代”,在国家政策的宏观调控下,部分房产投资者将焦点转移至投资配套物业车位。但随着车辆数量大幅度增加需求量也大幅度提高,由此产生的小区车位矛盾日益凸显,车位产权究竟归属何方,房地产开发企业、小区业主展开了长久的利益博弈。本文拟针对房地产项目中住宅区车位权属问题进行梳理。
* 人防车位(结建人防车位):是指投资者在按照国家规定配建的人防工程空间内建设的车位。
(注:单建人防车位由国家投资单独修建,本文不予讨论。)
房地产开发项目中的车位属于民法典规定的建筑区划范畴,《民法典》第二百七十五条和第二百七十六条吸收了《物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定,对区分建筑物车位所有权做了较为清晰的界定。
《民法典》第二百七十五条按照“是否经过规划”对车位的权属认定进行了区分。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定权属。若占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。也就是说:
产权车位由房地产开发企业在规划范围内自行投资建设,按照通常做法,初始登记时,整个项目的权属证明是整体办理至建设单位名下的,即建设单位因建设这一事实行为而享有这部分车位的所有权。在这种情况下,开发企业可以出售车位又或委托物业公司租售车位。
公摊车位已经列入公摊面积被公摊,依据《民法典》第二百七十五条之规定,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。故房企无权出售或出租,但物业管理单位可将公摊车位出租给业主,收益归全体业主所有。
2.其余部分用于租赁,保持业主对车位利益的均衡,可通过每年车位摇号方式公平分配;
3.公摊车位取得的收益,除管理费外,归属于全体业主,将其归并于公共维修基金。
通过梳理案件可以看出,当前房地产项目中住宅区车位权属争议焦点在于人防车位的所有权问题。对于该问题,我国法律法规并无明确规定;各地地方性法规、规章虽多有涉及,但规定内容各不相同;司法实务中观点也并未达成一致,大致存在两种主流裁判规则:一是认为人防车位所有权归投资者(房地产开发企业)所有,二是认为归国家所有。本文以相关案件入手,对两种裁判规则加以梳理简析。
苏州市中级人民法院(2015)苏中民终字第01279号
东莞市中级人民法院 (2017)粤19民终6874号
福建省高级人民法院 (2016)闽08民终362号
钦州市中级人民法院 (2015)钦民一终字第306号
云南省高级人民法院 (2018)云民申183号
最高人民法院(2020)最高法民申4493号
人防工程所有权归属问题,目前的司法裁判观点虽有差异,但多数法院依据《人民防空法》第二条和《物权法》第五十二条(对应《民法典》第二百五十四条,国防资产属于国家所有),认定人防车位为国防资产,归国家所有。
最高人民法院第二巡回法庭2019年第15次法官会议纪要载明,人防车位的所有权应归属于国家。近日,最高人民法院(2020)最高法民申4493号判决书(本文案例五),对人防车位归属问题作出了倾向性判决,即“所有权属于国家,依法不得转让”,这对统一人防车位司法裁判标准具有重大意义。
但是,将人防车位的所有权归属于国家,直接影响房地产开发企业的投资积极性,间接影响人防工程的建设,故最高院在提出所有权归属于国家的同时,提出使用权归属于开发企业,以此权衡人防工程的公共利益属性和“非战时”的经济属性。
无论何种情况,均不宜将车位出售给业主外的第三人。
车位配置比不足1:1时,业主范围内,保证一户一车位,业主暂不需要的车位可短租。
车位配置比超过1:1不足2:1时,业主范围内,保证一户一车位,可出售/出租第二个车位,短租第三个车位;业主范围外,可短租车位。
车位配置比超过2:1时,业主范围内,每户最多可购买两个车位,业主暂不需要的车位可短租第三个车位,业主范围外,可短租车位。
(2) 制定车位管理制度,住宅区车辆停放实行固定车位管理制度,定量停放;住宅区车位收入、支出按照小区专项维修资金管理规定每季度向业主公开;访客车辆原则上禁止进入小区内停放等。
(3) 制定人防车位专项管理制度,理顺人防车位的权属,收支独立核算,确保收入主要用于人防车位的维护保养;由专人维护管理,若发现有损坏人民防空工程主体结构和设施设备等情形的,及时向人民防空主管部门报告。
明确车位类型,不可轻信开发企业“能办产权”的口头承诺,可以通过小区规划图来分辨哪些是人防工程车位;实地考察车位,了解车位所在位置和尺寸、高度、防潮,电路,监控,地面等各项细节问题。
业主租用车位时,应当问清租赁“年限”,常有开发企业打着“租20年送50年”的旗号作为营销热点,但是《民法典》第七百零五条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。也就是说“送50年”是不受法律保护的。
业主购买车位时,应当要求开发企业明示小区车位性质是否属于规划内车位、是否属于人防车位、是否可以办理产权证、车位使用权、收益权及所有权归谁所有,以明确停车位、车库的相关权利,尽量避免合同纠纷的产生。
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