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地产与建工丨商品房预售资金监管账户被冻结,开发商如何应对?
时间:2021-09-08 作者:葛静芳、庞安娜


导言

商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者,购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。国务院于2013年3月26日发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办法[2013]17号)文件,要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法,保证工程如期竣工、维护购房者合法权益。然而司法实践中,预售资金监管账户也时常被作为开发商的财产被采取保全措施或被执行。在此情形下,开发商如何应对,本文结合相关案例进行了简要总结。


一、司法实践中的主流观点

对于题述问题,我们通过公开渠道检索了相关案例。尽管判决结果不同,但司法实践中对此问题基本已形成统一认识,即都认为该账户资金应当用于对应项目的工程建设,保证工程施工正常进行,保障购房者权益。


但不同案例之间还是存在细微差别,例如部分案例认为:因账户中的资金应当专款专用于工程施工建设,所以不得冻结。


也有部分案例采取了更为严格的态度,认为人民法院对商品房预售资金的冻结、执行,应采取更为谨慎的态度,应当综合考虑相关法律、法规及规范性文件对有关商品房预售资金的管理规定,在保证建设工程施工正常进行的情况下,法院可冻结监管账户的相应款项。


对应前述两种观点,法院对于预售资金监管账户被查封一事也采取了两种处理方法:


一种是直接解封账户,将已扣划的款项予以返还,例如常州紫金房地产有限公司与中科文旅产业发展有限公司等股权转让纠纷执行异议案,案号(2019)苏执异15号,宗锡晋、大宗集团有限公司股权转让纠纷执行异议案,案号(2019)最高法执复12号。


另一种是不支持解封账户,如果开发商与施工单位之间已有明确的结算依据,可根据该依据将监管账户内款项拨付给施工单位,余款继续作为财产线索进行保全或在执行程序中予以冻结。例如青岛海宜林投资控股有限公司与青岛国隆昌盛投资置业有限公司、青岛国隆房地产有限责任公司企业借贷纠纷执行异议案,案号(2016)最高法执复33号,东海县锦和房地产开发有限公司与中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司、苏州兆云针纺织有限公司等借款合同纠纷执行异议案,案号(2019)苏05执复88号。


前面是关于法院裁判要旨和处理方式的总结,对于开发商的应对策略,我们将区分程序和实体分别梳理如下:


二、程序方面

1 提出异议

  • 冻结的两种情形


预售资金监管账户的冻结可能存在两种情况,一个是诉讼过程中的保全措施,一个是执行过程中的措施。二者虽然能否得到支持在实体上并无差异,但程序本身有所不同。诉讼过程中的保全是为了防止因被告转移财产而导致原告胜诉后得不到执行,但执行过程中的冻结是一种执行措施。


  • 提出异议的法律依据


# 《民事诉讼法》 #

第225条 当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的,可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定撤销或者改正;理由不成立的,裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的,可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

# 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 #

第6条 当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的,应当在执行程序终结之前提出,但对终结执行措施提出异议的除外。


案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的,应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出;执行标的由当事人受让的,应当在执行程序终结之前提出。

  • 提出异议的时间限制


前文介绍了账户冻结可能存在于两个阶段,但不论在保全阶段亦或执行查封阶段,如果对保全和执行过程中的执行行为存有异议,开发商作为被保全人、当事人、施工企业作为利害关系人,在对账户的冻结提出异议时,均应适用《民事诉讼法》第225条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第6条的规定,在执行程序终结之前提出异议。


  • 异议主体


通过案例总结分析,实务中预售资金监管账户冻结时,提出异议的主体通常有两类:开发商施工企业。异议主体对于法院的裁判结果并无影响,只是两者的动机并不完全相同。


依据账户资金的性质,其应当用于有关项目的施工建设,所以监管账户资金冻结对于施工企业的影响是更为直接的,可能出现进度工程款无法到账、施工难以推进、工人工资被拖欠等不利后果,因此施工企业可能会为了确保工程款的按期给付提出异议,请求解封账户。但如果开发商的账户被冻结后仍有能力支付工程款,或法院准予从冻结账户中直接划扣支付工程款,则其提出异议就会动力不足。所以如果开发商希望通过施工企业来提出异议,需要对其进行动员与协调,可能会面临施工企业态度消极、异议难以推进的风险。


另外,如前所述,法院对于预售资金监管账户冻结一事有两种处理方案,而施工单位往往并不关心账户是否能被解封,只要法院允许施工单位从账户中支取工程款即可达到其目的。


因此,如果想要为了争取账户解封的效果,还是由开发商自己提出异议更顺理成章开发商在异议过程中,也可能会需要施工单位配合提供相应的证据材料,例如工程款欠付情况等。


另外,在青岛海宜林投资控股有限公司与青岛国隆昌盛投资置业有限公司、青岛国隆房地产有限责任公司企业借贷纠纷案例中,我们也看到开发商、施工单位就同一案件分别向法院提出异议的情形。所以两者同时行权也并不冲突。


  • 异议请求

诉讼保全过程中的异议请求可以是:
请求解除对预售资金监管账户XX采取的财产保全措施。

执行过程中的异议请求可以是:
请求解除对预售资金监管账户XX的冻结,返还已扣划的款项XX元(如适用)。

2 证据收集

通过相关案例的分析,笔者认为,法院不支持冻结亦或冻结后予以解除的情形包含以下构成要件:
  1. 案涉账户属于预售资金监管账户
  2. 案涉工程的工程款尚未支付完毕
  3. 冻结账户将影响工程施工

因此,异议方的证据收集亦应围绕前述三方面展开。

要件1的相关证据
  • 商品房预售资金的监管协议

  • 资管中心、监管银行或房地产管理部门等有关主体出具相关证明,载明账户账号、账户用途、账户所对应的建设工程等内容

  • 预售资金监管账户往来款项的银行流水

  • 房地产管理部门出具的资金拨付通知书


要件2的相关证据
  • 案涉施工合同

  • 工程进度款阶段性结算文件

  • 开发商支付工程款的支付记录

  • 施工企业出具的总工程价款、实付工程款及欠付工程款的说明


要件3的相关证据
  • 工程尚未完工的证明(如适用),例如工地照片、施工单位出具的说明等

  • 因开发商未及时支付工程款导致工程停工的证明(如有),例如施工单位发送的工作联系单、函件,监理单位的证明及工作日志等

  • 房地产管理部门出具的情况说明


其他证据
  • 可以提交预售许可证及预售房屋合同等证明楼盘已经预售

  • 群众上访的证据(如有)

  • 如果建设项目为保障房或者安置回迁房,因关乎国计民生,可能会更有利于账户解封,所以可在各方出具的说明中对此情况进行披露


三、实体方面

1 异议方的法律依据

# 《城市房地产管理法(2019修正)》 #

第45条第3款

商品房预售所得款项,必须⽤于有关的⼯程建设。

# 《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》 #

五、加强市场监管和预期管理

2013年起,各地区要提⾼商品房预售门槛,从⼯程投资和形象进度、交付时限等⽅⾯强化商品房预售许可管理,引导房地产开发企业理性定价,稳步推进商品房预售制度改⾰。继续严格执⾏商品房销售明码标价、⼀房⼀价规定,严格按照申报价格对外销售。各地区要切实强化预售资⾦管理,完善监管制度;尚未实⾏预售资⾦监管的地区,要加快制定本地区商品房预售资⾦监管办法。对预售⽅案报价过⾼且不接受城市住房城乡建设部门指导,或没有实⾏预售资⾦监管的商品房项⽬,可暂不核发预售许可证书。各地区要⼤⼒推进城镇个⼈住房信息系统建设,完善管理制度,到“⼗⼆五”期末,所有地级以上城市原则上要实现联⽹。

# 《城市商品房预售管理办法(2004修正)》 #

第11条 开发企业预售商品房所得款项应当⽤于有关的⼯程建设。商品房预售款监管的具体办法,由房地产管理部门制定。

第14条 开发企业不按规定使⽤商品房预售款项的,由房地产管理部门责令限期纠正,并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

# 《关于进⼀步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》 #

(九)完善预售资⾦监管机制。各地要加快完善商品住房预售资⾦监管制度。尚未建⽴监管制度的地⽅,要加快制定本地区商品住房预售资⾦监管办法。商品住房预售资⾦要全部纳⼊监管账户,由监管机构负责监管,确保预售资⾦⽤于商品住房项⽬⼯程建设;预售资⾦可按建设进度进⾏核拨,但必须留有⾜够的资⾦保证建设⼯程竣⼯交付。


# 《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南(三)》 #

第28条 建设⽅(发包⼈)依照建设⼯程合同约定应当合理⽀付的建设⼯程进度款及⼯⼈⼯资,执⾏法院不得冻结。建设⽅(发包⼈)或被执⾏⼈以此为由提关于预售资⾦账户是否可以冻结的信息汇总3出执⾏异议,请求解除冻结或准予⽀付,经查属实的,应予以⽀持。


# 《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》 #

二、严禁超标的查封和乱查封

3.合理选择执行财产。被执行人有多项财产可供执行的,人民法院应选择对被执行人生产生活影响较小且方便执行的财产执行。在不影响执行效率和效果的前提下,被执行人请求人民法院先执行某项财产的,应当准许;未准许的,应当有合理正当理由。


2 对方可能的抗辩事由

在提出异议后,也需就对方当事人可能提出的抗辩进行预估。在我们检索的案例中,对方常见的抗辩包括:
  • 施工单位和开发商串通,伪造工程款支付的相关证据

  • 开发商资金充足,冻结案涉账户并不会影响工程款的支付

  • 法律并未禁止冻结预售资金监管账户

  • 未有充分证据证明案涉账户为预售资金监管账户

  • 未有充分证据证明案涉账户对应项目工程受到影响


3 如何应对对方抗辩

证据相关的抗辩,可以通过充分收集证据予以应对,值得注意的是以下两点:

有的案例中,异议主体除案涉账户外仍有充足财产,会被认为偿债能力充足,因此冻结预售资金监管账户的条件不具备,产生对异议有利的影响,例如东海县锦和房地产开发有限公司与中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司、苏州兆云针纺织有限公司等借款合同纠纷执行异议一案。但有的案例中,该情形会被认为案涉账户资金占开发商总财产比例较小,开发商具备支撑对应项目的建设,即使冻结也不会影响工程进度,产生对异议不利的影响,例如山东美澳置业有限公司、山东华泰建设集团有限公司施工合同纠纷执行异议一案。


因此,如法院不支持解除预售资金监管账户查封,笔者建议可寻求变更执行措施的路径,准备可用于置换或担保的其他财产,主张“应选择对被执行人生产生活影响较小且方便执行的财产执行。在不影响执行效率和效果的前提下,被执行人请求人民法院先执行某项财产的,应当准许”。


除此之外,“法律并未禁止冻结预售资金监管账户,冻结系控制性措施,非处分性措施”也是对方抗辩和法院驳回异议的主要原因。笔者认为,面对这种情况,异议主体可从法院冻结监管账户资金后,使用资金存在难度,不利于施工建设的角度予以应对。


结语

预售资金监管账户被作为开发商的财产采取保全措施或被执行在实务中是很具有普遍性的问题,具有很强的实用性。但该问题尚存争议,希望通过本文可以对开发商对问题的处理逻辑有所厘清,在提出异议前收集好充分的证据,并对异议风险有对应预期,更好地应对此类问题。


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