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地产公司和政府进行项目合作的关注要点与风控建议

2021-09-15

地产与建工地产公司和政府进行项目合作的关注要点与风控建议

作者陈洁 ,葛静芳

作者：陈洁 ,葛静芳

地产公司和政府进行项目合作，主要是借助地产公司的资金实力、建设开发和运营能力，以及政府的资源整合、政策支持，优势互补实现双赢。

常见的合作项目类型包括：土地一级开发及整理、旧村改造、大型公益设施建设（例如体育场馆、会展中心等）、片区开发等。

因合作项目通常持续时间较长、业态多样，受政策和市场环境的影响较大，容易出现纠纷。而且，地产公司获取投资回报的方式多样（如政府补贴、税收优惠、商住用地配套等），容易因合规问题而导致合作僵局。

一、项目合作纠纷的常见风险

因政府人事变动带来的履约风险；

政策或市场环境发生变化，造成地产公司投资亏损的风险；
项目合作不规范（如项目未经招投标或公开竞价程序等），导致合作协议存在无效风险；
交易模式或交易条件因违规而存在无效风险（如形成政府隐性债务、越权补贴或优惠、约定出让金价格或出让金返还等）；
决策程序不规范或无法取得决策文件，在发生争议时陷入被动的风险。

二、项目合作纠纷的常见争点与难点

1. 项目合作协议的定性

项目合作协议是行政协议还是民事协议？在与政府合作项目中，基本都会涉及这个问题。

政府方可能会主张合作协议为行政协议，应当适用行政诉讼解决。在行政诉讼中，政府享有行政优益权，当继续履行协议会影响公共利益或者行政管理目标实现时，行政机关可以单方变更、解除行政协议，不必经过双方的合意。当然，行政优益权的行使也会需满足诸多条件。此处不赘。

另外，行政诉讼的管辖法院与民事诉讼也完全不同，行政纠纷在审理过程中的侧重点也不同于民事诉讼。因此，行政协议还是民事协议的定性还是会对案件有一定影响。

2. 案件主体适格性问题

在与政府合作项目中，案件主体适格性的问题也比较突出。

之所以有此争论，是因为项目在最初签订备忘录或框架协议时，可能是市政府与总公司签订的，而在正式签约时，政府一方的签约主体可能会变更为具体落实项目的区政府或平台公司，公司一方也可能会设立项目公司来承接相关的权利义务，但因协议之间缺少衔接，也没有明确说明区政府或平台公司是受托签约还是债权债务的概括转移，导致双方在诉讼过程中就主体适格性产生争议。

3. 协议效力问题

此类项目一旦涉诉，政府一方可能会对协议效力提出质疑，或者法院也会主动审查协议效力。可能导致协议效力问题的原因也多种多样，例如：