一、基本案情

2014年5月，青岛某法院调解确定A公司偿还中国工商银行股份有限公司某支行（以下简称“工商银行某支行”）借款本金2150万元、利息、罚息、复利及其他相关费用，B公司以其名下的房地产（以下简称“涉案房地产”）承担抵押担保责任，本案诉讼过程中，法院已于2014年3月根据工商银行某支行的申请，对涉案房地产依法查封。因A公司、B公司未按上述调解书的约定履行义务，工商银行某支行于2014年6月已对本案申请强制执行，后该债权经流转，C公司于2017年底最终成为该债权的合法债权人，并于2018年9月向法院申请变更其为本案的申请执行人。

本案执行过程中，案外人王某某向青岛某法院提起执行异议及异议之诉，主张其为涉案房地产的合法承租人，且目前租赁期限尚未到期，因此有权阻止向受让人移交占有被执行的涉案房地产。青岛某法院于2020年12月判决驳回王某某的异议请求。案外人王某某遂向山东省高级人民法院（以下简称“山东高院”）提起上诉，山东高院于2021年6月判决驳回了王某某的上诉，维持原判。案外人王某某又向最高人民法院（以下简称“最高院”）提起再审申请，最高院最终于2021年12月裁定驳回王某某的再审申请。

笔者团队于2020年4月接受C公司的委托后，全力推进本案的执行程序。本案系标的较大且执行多年未予解决的案件，团队在接受委托后，立即组织专业律师组成专项团队，多方式、多渠道对本案进行了详细的调查研究，搜集财产线索，尤其是对涉案抵押查封的土地和房产开展了全面的产权调查，多次陪同法官及评估机构到涉案土地和房产所在地进行现场勘查，并与多部门沟通协商，积极推进本案的执行工作。

本案执行程序中，案外人王某某以承租人身份提起了执行异议及异议之诉，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产。案外人王某某的执行异议及异议之诉能否得到支持，主要需确定案外人王某某与本案被执行人B公司之间于2011年9月1日签订的《土地厂房租赁合同》是否真实有效，以及王某某对涉案房地产是否实际占用两个问题。

（一）涉案租赁合同是否真实有效

王某某在庭审中提交了仅有半页纸且对于租赁费支付方式、违约责任这些核心问题均没有明确约定的涉案租赁合同原件，团队在争取避免进行笔迹鉴定以尽快推进执行程序的考量下，敏锐地将确定合同真实性的突破口聚焦在抵顶租赁费的债权是否真实有效方面。通过认真核查王某某提供的某民事判决书，我们发现王某某与B公司签订涉案租赁合同的时间和王某某与A公司签订借款合同的时间系同一天，且B公司为担保人，即涉案租赁合同签订时，王某某无证据证明在签订涉案租赁合同之前，其与B公司之间有到期有效的真实债权，因此其提交的证据尚不足以证明其与B公司之间已就成立涉案租赁合同达成合意，更不涉及认定合同效力的问题。用一个还未到期的债权作为抵顶租赁费的依据，且系要求不能掌控到期能否还款的担保人承担责任，没有任何事实基础与法律依据。

在执行异议及异议之诉的各个程序中，法院均支持了我们团队的观点，我们对案外人王某某企图继续恶意拖延时间的主张进行了有力反驳，有效维护了申请执行人C公司的合法权益。

（二）涉案房地产是否实际占用

案外人王某某在庭审中提交了涉案房地产的现场照片、涉案厂房修缮改造的《工程造价鉴定报告》等证据材料，并申请证人出庭作证，但各级法院均认为上述证据不能作为王某某在涉案房地产抵押查封之前已对其实际占用的有效证据材料。王某某称其承租涉案房地产已逾十年，但并未留存以其他方式支付租赁费或者实际缴纳房租水电费用的有效证据，不符合日常经验法则。因此本案处理案外人异议的各级法院均认为王某某提交的证据不能证明其在抵押查封之前即已实际占有使用涉案房地产，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，其异议请求未能得到法院支持。

本案中，笔者团队凭借高效专业的办案能力以及认真严谨的工作态度，有效驳回了案外人的异议请求，为后期执行程序的顺利推进扫清了障碍，维护了申请执行人的合法权益，得到了客户的高度认可与好评。