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办案手记丨房屋置换之痛
时间:2022-05-11 作者:王文静 韩超

房子、家人、好邻居,多么温暖朴素的日常,但当意外突然来临,房子的取得附加了义务,亲人反目,邻居成仇,平衡打破了……本文由主办律师王文静、韩超律师,以经办的一起真实案例切入,分享如何从情理法角度出发,为委托人顺利争取到合法权益。



一、案情回溯


梁女士父母系相伴一生的老夫妻,育有三名子女:长子梁某文、次子梁某化和女儿梁女士。


1、十余年前,梁女士父母为了支持次子梁某化事业发展,将自己名下的A房屋与邻居温先生的B房屋进行了置换,双方未签定书面合同,先将房屋置换使用。之后,梁女士父母根据温先生的指示,将A房屋变更登记于温先生女儿名下,而在温先生准备将B房屋按指示变更登记至梁某化名下时,梁女士父亲及梁某化突遇车祸成为植物人,过户一事就此搁置。梁女士的母亲通过法定程序,成为丈夫及次子的监护人,艰难生活。


2、之后,梁女士母亲与温先生就B房屋补签了《房屋买卖契约》,甲方系梁女士母亲,梁女士母亲、梁某文及梁女士三人均在落款处署名,该契约原件保存在梁某文处。


梁女士母亲日渐年迈及多病,无力照料完全不能自理的丈夫和次子,长子梁某文向母亲承诺照料,在梁女士母亲的指示下,温先生与梁某文就B房屋再次签署了《房屋买卖契约》。


3、日子一长,梁某文日渐倦怠,不仅疏于照料父亲和弟弟,对母亲也恶语相向,不乏暴力威胁,母亲无法忍受,多次报警处理。


这些年间,梁女士心疼母亲,一直默默照料父母和弟弟,买菜做饭,住院陪床……母亲明了梁女士的付出,她告知温先生,将其和丈夫对B房屋享有的权利转让给了梁女士,可直接变更登记至梁女士名下,并让梁女士执资料办理了网签。


温先生认为,房子可以按照梁女士母亲的指示办理变更登记,但要求先将之前所签数份契约作废,再重新办理手续。梁某文得知后坚决不同意,多次言语威胁,温先生异常恼怒,以主体不明为由不再配合办理过户手续,各方多次调解未果。


4、B房屋如何处理陷入僵局,而梁女士的母亲又多次因心衰入院,危在旦夕,如何快速、顺利实现梁女士母亲的真实意愿并减少诉累至为重要。



二、迷雾重重


在详细了解案情后,我们首先确认梁女士及其母亲的真实意思表示是希望将B房屋直接变更登记至给梁女士名下,因此这也是我们的主诉讼方向。相较先行过户至梁女士母亲名下、再行变更至梁女士名下,减少诉累和税费,但根据现有的证据材料,能否实现该诉讼目的,存在如下不确定性:

1、 本案存在多份房屋买卖契约,效力如何认定,是否系一房多卖?

2、 梁女士母亲与温先生签署的协议中,抬头与落款主体不一致,如何确定合同相对方?

3、 梁女士与温先生之间的网签合同系梁女士单方持温先生所预留材料至不动产登记中心签署,温先生不认可,但其认可预留网签资料并承诺可按照梁女士母亲的指示办理变更登记,是否可以视为温先生已无限授权?

4、 本案中,梁女士父亲、弟弟梁某化均系无民事行为能力人,B房屋是梁女士父母的夫妻共同财产,若生前不处分,后期将转化为遗产,梁女士母亲主张将涉案权益转让给梁女士是否合法有效?是否侵犯了被监护人的合法权益?

5、 本案中,债权转让能否适用?是否符合纳税方面的相关规定?债权转让的对价如何界定?



三、诉讼思路


基于梁女士的家庭情况,虽然诉讼均有风险,但我们认为梁女士及其母亲已无力承担任何风险。实践中未能检索到类似案例可供参考,经过详细的研判,我们化解了上述不确定性并准确界定了请求权基础:


1、B房屋的权益主体实质系梁女士父母,本案中涉及的温先生与梁某文协议、梁女士网签协议,梁某文、梁女士均未支付相应的对价,名为买卖,实为赠与,签署房地产买卖契约仅是梁女士父母实现将房屋赠与给子女的一种方式,可以直接变更登记至受赠人名下。


2、梁某文虽持有房地产买卖协议,但房屋并未过户,权利并未转移,其父母可以行使任意撤销权,撤销对梁某文的赠与,并且,梁某文对父母弟弟不管不问等行为也符合了行使法定撤销权的构成要件,其父母已以实际行为撤销了对梁某文的赠与。


3、梁女士母亲系其丈夫及次子梁某化的监护人,履行监护职责不能损害被监护人的利益,证据材料显示梁女士母亲在处分B房屋时已妥善安置了丈夫和次子,充分考虑了两人的利益,是合法有效的。


4、本案中的债权转让使得梁女士获得了诉讼主体资格,主体适格,法律条文中设计了权利义务的概括转移、债权转让等机制,并不存在违反纳税方面的相关规定。梁女士承诺日常照料父母和弟弟,债权转让已附加条件,从另一角度讲,亦可构成对价。


四、法院裁决


庭审中我们围绕诉讼思路进行了充分举证,最终法院支持了我方的代理观点,判令温先生将涉案房屋变更登记至梁女士名下。


五、结语


基于本案中涉及了多份房屋买卖协议,加之委托人的目的也是要求办理房屋过户手续,办理本案时较为容易陷入传统的一房多卖思维,而这方面的破解思路一般从当事人的真正意思表示、房屋的实际占有使用情况、款项的支付情况等角度出发,法院在处理该类案件自由裁量权较大,这将极大增加我方委托人的诉讼风险。为了实现委托人的利益最大化,经过反复考虑,跳出传统的思维误区,为本案设计了更具有针对性的诉讼思路。


本案也糅合了多个方面的知识点,包括房屋买卖、赠与、继承、夫妻共同财产、债权转让、被监护人利益保护等,我们进行了全盘考虑,最终取得了满意的案件效果。


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