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争议解决丨借名买房又转卖合同纠纷法律适用之探析
时间:2022-09-01 作者:满淑云


这是一起关于借名买房又转卖引起的合同纠纷,笔者作为一二审代理人全程参与诉讼过程,本文通过解析争议焦点厘清纠纷的相关法律问题。

一、纠纷简介


2009年3月18日,滕甲之父滕乙与丙房地产开发中心签订了青岛市商品房预售合同,购买了位于崂山区某小区的房屋一套。2010年10月30日,滕甲夫妇在某中介公司向李某夫妇出具了《关于该房产的处理意见》,并在中介公司两位业务员见证下,由滕乙夫妇在上述处理意见上签字摁手印。意见载明:“该房系滕甲夫妇共同出资购买,滕甲夫妇对该房享有占有、使用、收益和处分的一切权利”。同日,李某与滕甲通过中介公司签署了房地产买卖契约,滕甲以125万元将上述房屋卖给了李某。


至2015年4月25日,滕甲共收到房款112.5万元。2015年12月滕乙去世。2018年5月丙开发中心通知业主办理房地产权证,滕甲拒绝办理。2018年7月19日李某以滕甲夫妇、滕乙之妻、滕甲之弟、丙开发中心为被告诉至青岛某区人民法院,要求支付购房尾款并办理产权证。青岛某区人民法院于2020年1月4日判决丙开发中心先申请将房屋登记于滕甲名下,然后滕甲再申请将房屋转移登记于李某名下,同时李某支付购房尾款给滕甲。滕甲等不服一审判决,上诉至青岛市中级人民法院,2020年9月30日青岛市中级人民法院维持原判。



二、本案争议的焦点问题


(一)案涉房屋在滕甲出售给李某时实际权利人的认定


案涉房屋系2009年3月18日以滕甲之父滕乙名义购买,2010年10月30日在中介公司业务员的见证下,滕乙夫妇在《关于该房产的处理意见》上亲笔签名并摁手印。意见载明:1、该房系滕甲夫妇共同出资购买,其对该房享有占有、使用、收益和处分的一切权利,任何人,包括我与妻子均不得干涉;2、只要滕甲夫妇提出要求,滕乙夫妇随时、无条件配合该二人办理过户手续,将房屋过户至该二人或其指定的第三人名下;3、该房屋已赠与滕甲夫妇,即使滕乙夫妇去世,该房屋也不作为遗产进行继承。该《处理意见》原件由滕乙夫妇在其位于青岛市市南区某小区家中亲笔签署,中介公司工作人员敬某、王某在场见证,滕甲丈夫和李某丈夫也在场。虽然滕乙已去世,但他在处理意见上的签字与其在与开发商签订的商品房预售合同的签字完全一致,滕乙妻子的签字与其在上诉状中的签字完全一致,虽然滕甲一再否认该处理意见的存在,但其真实性毋庸置疑。该《处理意见》原件已在一审开庭时出示质证并记录在案,一审法院也已予以采信。由此可见,案涉房屋的实际权利人就是滕甲夫妇。


代理人认为,虽然上述《处理意见》第3条与第1、2条内容有些自相矛盾,这也为滕甲等人的所谓“该房屋应为遗产”和所谓“应为赠与合同”等抗辩理由提供了依据,但纵观整个《处理意见》,滕乙夫妇的主要意思表示非常清楚:即该房屋的实际权利人就是滕甲夫妇,他们不希望作为遗产处理。滕甲等人犯了“以偏概全”的错误,故其抗辩理由只能认为是狡辩,两级法院皆未予采信。另,滕甲夫妇还以司法权不能超越行政权为由,抗辩法院无权对案涉房屋的登记事项进行裁判,两级法院对此亦皆未予采信。


(二)案涉房屋如何办理登记手续


案涉房屋由滕乙从丙房地产开发中心购买,滕乙已去世,且房屋的实际出资人为滕甲夫妇,故房屋应先登记至房屋的实际出资购买人滕甲名下,因之后由滕甲一人将房屋转售,故丙开发中心可直接申请将案涉房屋先登记至滕甲名下,之后滕甲应将房屋转移登记至李某名下。原审法院依法作出上述判决,依据的是法律赋予的审判权和双方签订的合法有效的房屋买卖合同,既有庭审中查清的事实依据,也符合相关的法律规定。代理人对腾甲等人所谓的“应先将涉案房屋的产权登记在滕乙名下,然后再按法定程序将产权变更至上诉人滕甲名下”之看法不敢苟同,死者从其死亡时即已丧失民事权利能力,将房屋产权登记到死者名下前所未闻。且无论由丙开发中心先过户至谁名下,均不能排除其应向李某履行的申请转移登记的义务。


另,案涉房屋已于2010年11月交付给李某,李某一家居住使用已近十年,滕甲等人均未提交有效证据证明其曾提出异议,也未提交有效证据证明滕乙生前曾提出异议,现案涉房屋已具备办证条件,在李某起诉要求其履行办证义务时,滕甲等人又对《房屋买卖契约》提出异议,有违诚信原则。


三、对人民法院适用诚信原则的感悟


代理人对人民法院直接适用“诚信原则”等民法基本原则深有感触。从上世纪九十年代至今,代理人曾先后代理了数起民事案件,都涉及到民法基本原则的适用问题。1997年,本人代理了一起“私立学校3万元赞助费返还”案件,主审法官明确表示不能直接适用民法基本原则判案,理由是民法基本原则相关法律条文非具体法律规定,所以不能直接适用。虽然代理人据理力争,但仍然没能说服法官直接适用民法基本原则判案,经过多方努力才最终调解成功,私立学校返还了绝大部分赞助费。虽然当事人非常满意,但作为代理人一直对此不能释怀。


2005年,本人代理了一起房屋买卖合同案件,此案历经青岛仲裁委员会两次仲裁、青岛市市南区人民法院、青岛市中级人民法院和山东省高级人民法院四次诉讼才最终结案。本案涉及“一事不再理原则”如何适用、举证责任分配标准如何确定等问题,但代理人印象最深的还是民法基本原则的适用问题。当时一审法院法官牵强附会地适用了“诚信原则”,令代理人至今记忆犹新。案件最终仲裁调解结案,当事人比较满意,但代理人对同一案件历经6次仲裁诉讼才最终结案印象深刻,更对民法基本原则在司法实务中如何正确适用忧心忡忡。而联想到本文开头这起案件,二审法院法官直接适用了“诚信原则”。代理人比较欣慰的是,我国的法治环境越来越好,作为一名法律人,应更加努力,为建设社会主义法治国家添砖加瓦


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