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地产与建工丨如何认定商品房交付时的“验收合格”
时间:2022-11-21 作者:鞠蕙聪


在司法实践中,开发商逾期交房是商品房买卖合同纠纷中诉讼率颇高的案件类型之一。在如今疫情循环往复,经济形势严峻的大背景之下,全国各地的房地产行业也屡受波及,这也增加了开发商逾期交房的风险。商品房的交付无疑是商品房买卖合同履行过程中重要的一环,这也是划分开发商与购房者责任的关键节点。

实务中,开发商大多会在合同中约定以“该商品房验收合格”为交付条件。但是现行法律法规并未对“验收合格”的具体标准进行释明,法院在审理时也存在着不同的观点,其中包括“商品房经竣工验收合格即可交付”、“商品房经竣工验收备案方可交付”、“商品房交付的条件是商品房工程竣工验收合格并通过消防验收或消防备案”三种观点。

【法条链接】

《建设工程质量管理条例(2019修正)》

第四十九条 建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

由此看出,前两种观点的主要区别在于商品房交付时是否需要由规划、消防、环保等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查,而第三种观点则是在商品房竣工验收合格后,单独将消防部门的验收视为必要的交付条件。

商品房经竣工验收合格即可交付

(一)法条依据:

《中华人民共和国建筑法(2019修正)》

第六十一条 交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。

《建设工程质量管理条例(2019修正)》

第十六条 建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。
建设工程竣工验收应当具备下列条件:
(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容;
(二)有完整的技术档案和施工管理资料;
(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;
(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;
(五)有施工单位签署的工程保修书。
建设工程经验收合格的,方可交付使用。

《中华人民共和国城市房地产管理法(2019修正)》

第二十七条 房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。

《城市房地产开发经营管理条例(2020年11月)》

第十七条 房地产开发项目竣工,依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后,方可交付使用。

(二)法院判例:

(2020)内民申1079号

再审法院认为:……根据原审查明的事实,案涉房屋已经建设单位、监理单位、设计单位、勘查单位、施工单位竣工验收,取得竣工验收证明书,并进行了竣工验收消防备案,但未取得建设工程验收备案表。根据《中华人民共和国建筑法》及《建筑工程质量管理条例》的规定,建筑工程经验收合格后,房屋即可交付使用,建设行政主管部门属于验收备案部门,不是验收主体,但是在发现验收过程中存在违反质量规定行为,有权责令停止使用。鸿泰公司已于合同约定的交房日期前通知闫继明办理房屋交接手续,不构成违约。闫继明以鸿泰公司交付的房屋未经验收备案为由拒绝接收,并请求鸿泰公司支付利息及违约金,没有法律依据,其再审申请理由不能成立……。

(2020)川01民再36号

再审法院认为:……首先,“竣工验收备案”不是双方签订《商品房买卖合同》约定的交付房屋的条件;其次,《通知》第十一条规定的“商品住房使用条件应当包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案”,系建设行政主管部门为加强房地产市场管理、完备商品房预售制度而发布的指导性文件,并非认定商品房交付条件的强制性规范。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定:“建筑工程竣工验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”可见,竣工验收合格系现行法律规定的商品房交付条件。根据上述规定,金河谷公司通知汪天举收房时,案涉房屋已经符合法定的交付条件……

商品房经竣工验收备案方可交付

(一)法条依据:

《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》

第十一条 明确商品住房交付使用条件。各地要依据法律法规及有关建设标准,制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时,应当向购房人出示上述相关证明资料。

(二)法院判例:

最高人民法院(2015)民申字第1045号

最高人民法院认为:……因此,于本案而言,琼海市建设工程质量安全监督站质检站作为对建设工程行使监督管理职能的机构,对本案所涉商品房是否验收合格享有审查权和监督权,其出具的商品房竣工验收备案表是认定本案所涉商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。欧博公司关于由其组织建设工程竣工验收合格后即已达到《商品房买卖合同》约定的交房条件、无需琼海市建设工程质量安全监督站质检站出具验收备案表的主张因无法律依据而不能成立。

商品房交付的条件是商品房工程竣工验收合格并通过消防验收或消防备案

(一)法条依据

《中华人民共和国消防法(2021修正)》

第十三条 国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工,建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。

前款规定以外的其他建设工程,建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案,住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。

依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查格的,应当停止使用。


(二)法院判例

(2021)闽06民终3886号

二审法院认为:……《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定:“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定:“前款规定以外的其他建设工程,建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案,住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。”第三款规定:“依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的,应当停止使用。”

可见,法律规定商品房交付的条件是商品房工程竣工验收合格并通过消防验收或消防备案,只要交房时符合这两个条件,就应认定房屋符合法定交付条件,买受人不得拒绝接收。取得竣工验收备案证明文件亦或取得房屋测绘报告是行政主管部门出于监督管理的目的,出卖人交房时是否实际取得,并不影响商品房安全居住使用。虽案涉合同将取得竣工验收备案证明文件约定为交房条件,但违反该约定并不足以成为买受人拒绝收房的理由,陈金森、陈飞娇该上诉理由不能成立……

(2022)陕0117民初1416号

一审法院认为:……(一)房屋交付标准问题。《商品房买卖合同》约定的交付条件为:“该商品房验收合格”,对于该约定标准的具体含义,双方产生分歧。原告陈莉认为该标准为涉案房屋取得竣工验收备案登记表,而被告龙江房地产公司则认为该标准仅是涉案房屋经竣工验收合格。

关于房屋交付标准的认定,《建设工程质量管理条例》第49条规定:“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的任何文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”。根据该条内容可知,房屋的竣工验收合格与办理竣工验收备案登记并不等同。据此可认定双方合同约定的交房标准应为龙江房地产公司所主张的涉案房屋竣工验收合格。

但对于此类高层住宅,为保障住户的人身财产安全,法律对交付使用前消防安全有强制性规定,根据《中华人民共和国消防法》第十三条第三款的规定,依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的,应当停止使用。故涉案房屋在交付使用时的标准,不仅要符合双方合同约定,而且还要符合国家法律的强制性规定。被告龙江房地产公司当庭并未提交楼消防验收合格的直接证据。2021年6月2日,西安市高陵区住房和城乡建设局出具《高陵区解决群众办证难房屋质量安全监测鉴定表》后,楼完成首次登记。《高陵区解决群众办证难房屋质量安全监测鉴定表》可证明楼满足竣工验收合格和消防验收合格的标准。故本院认定,2021年6月2日楼达到房屋交付标准……

笔者观点

结合上述法律法规及法院判例,笔者发现:法院在认定“验收合格”的含义时,第一种观点还是占如今法院裁判意见的大多数。即使从行政管理的角度而言,相关行政主管部门理应对商品房的交付有更为严格的把关,但是商品房一经有资质的建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位等五大主体验收合格,基本就可以保证房屋的质量不会存在太大的问题,行政主管部门对商品房的竣工验收备案也只是为了加强对房地产行业的监管,更多保障商品房的安全性,而不是对房屋质量的验收,且开发商也难以控制相关备案流程的完成期限。因此,为了降低交房的难度,开发商也会倾向于无需将第二种观点中的完成竣工验收备案作为商品房交付的必要条件。

其次,第三种观点主要是侧重于对商品房安全性的保障,未经消防验收的房屋无法保障房屋使用过程中的消防安全,有一定的消防隐患,无法维护购房者的利益。但是,单从合同条款的效力来看,虽然《消防法》第十三条第二款规定了应当进行消防验收但未经消防验收或者消防验收不合格的建筑工程,禁止投入使用,但是《消防法》第五十八条第一款亦作出规定,依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者经消防验收不合格,擅自投入使用的,责令停止施工、停止使用或者停产停业并处三万元以上三十万元以下罚款。由此可见,建设工程未经消防验收或者消防验收不合格,建设单位应承担相应的行政责任,其只是管理性规定而非效力性规定,其法律后果并不必然影响商品房买卖合同的效力及商品房的交付问题。

综上,笔者认为,若商品房买卖合同中将“商品房验收合格”作为交付条件,那么双方即默认商品房一经竣工验收合格即可交付,但是要求购房者接受未经其他部门验收的房子显然也不利于购房者利益的保护。因此,在国家未出台相应法律法规规定商品房交付的法定最低标准时,购房者可在买卖合同中约定将该商品房完成竣工验收备案或者增加消防等其他部门的验收作为交付条件。


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