前世今生：多次易主、长期失控

2021年11月末，刚刚取得宜昌路N号不动产权证的客户A一脸愁容地找到我们，虽然取得了产权，但是喜悦很快被现实吞没，原因是宜昌路N号场院长期失控，被十余家商户占用各自经营生意，客户A多次催告腾房，但商户联合一致拒绝腾房。这才辗转打听找到我们，急迫地请我们帮助他解决一次性腾清6000多平米内十余家商户的难题，而且要快！

为何长期失控，又是如何形成被十余户商户分别占用的现状呢？这还得从宜昌路N号的历史说起。

原来，早在20世纪90年代，宜昌路N号还是全民所有制企业B名下房产，后B企业经营不善，于2019年将该房产转让给某房地产公司，但碍于宜昌路N号占用情况错综复杂，某房地产公司受让后怠于接收看管，导致宜昌路N号事实上仍被B企业控制，并持续对外出租受益。

直至2021年4月，客户A从某房地产公司受让宜昌路N号，满心憧憬着要将宜昌路N号改造成本区独具文体特色的综合商业体，方才意识到腾房的艰难，摆在他面前的是长期失控、怠于管理的涉及十余家商户的面积达6000多平米的难题，腾清之路确实可谓“道阻且长”。

宜昌路N号是如何出租给十余家商户的？租期到什么时候？租金标准是多少？十余家商户身份如何确认？面对十余家商户抱团取暖，拒绝腾房，如何找到突破口？一连串的谜团以及难题，挡在了起诉立案前。我们立即采取行动，抽丝剥茧调查事实，研究诉讼方案。

第一步，了解租赁占用背景。我们协助客户A从B企业处了解到，在2020年7月（客户A受让前，当时某房地产公司系产权人），B企业以明显低于市场价格将房产整体出租给C公司，租赁期限至2022年7月。而后C公司除自用外，又分别转租给了十余家商户使用，租赁期限参差不齐，且存在转租期限超出C公司租赁期限的情况。

第二步，确认租赁占用情况。经过多次实地踏勘，我们对6000平米房产及十余家商户进行了全面排查，发现宜昌路N号是由沿街商业楼及场院内厂房组成，沿街商业被羊肉馆、板面馆、排骨米饭馆、快餐店、超市、轮胎店等个体工商户占用，院内厂房被汽修、建筑、通讯等公司占用，我们对照客户A产权证的附图，大致确认了各个商户占用房屋位置及面积等情况。

第三步，走访商户，释法调查。主动走访每家商户，走访目的有三，其一是释法敦促腾房，从及时止损的角度，现场向商户动之以情，晓之以理地释明法律，分析利弊，在走访释法的努力下，有商户表示考虑提前退租，分化抱团的工作初见成效；其二是确认占用商户身份，如个体工商户的字号、经营者信息，公司的确切名称，获取了大部分商户的营业执照；其三是调查C公司转租事实，获取了部分转租协议，大致了解转租期限、租金等重要案件事实。

第四步，调取工商备案及经营者身份信息。在走访中，不乏有商户拒绝配合提供执照及租赁协议。鉴于诉讼的前提是要有明确的被告身份，于是，我们分别前往市场监督管理所调取工商备案材料中的租赁协议等，前往派出所户籍科调取个体工商户经营者的户籍资料，为起诉立案做好准备。

2021年11月底，恰逢年底，法院立案难，而十余个被告一并起诉的立案更是难上加难。

果不其然，尽管与法院多次沟通，但第一次申请立案还是很快被打回来了。经沟通无效后，我们果断采取迂回战术，先起诉C公司和汽修厂公司，并申请对两被告的财产进行保全，基于前期沟通协调，2021年12月初，第二次申请立案顺利通过，并及时查封冻结了C公司和汽修厂公司的财产。

与此同时，我们从案结事了的角度，想尽办法与承办法官沟通一次性解决腾房的现实需求，最终成功说服法官同意在诉讼中追加剩余的全部商户，一波三折，最终实现了将C公司及十余家商户作为共同被告的诉讼目的，为一次性全盘解决腾房奠定了基础。

鉴于，客户A的根本诉求是尽快腾清房屋，收回宜昌路N号的控制权，结合我们对商户走访后的综合判断，我们建议客户A采取“紧抓主线、刚柔并济、各个击破”的策略，即紧抓尽快腾房的主线，房屋的占用费可以适当让步，特别是对个体工商户这类群体，为避免群体性事件，只要限期配合腾房的占用费可以减免，同时不采取断水断电等极端措施。

1.陪同法官现场送达文书、踏勘

在尽快腾房为主线的指引下，经我们沟通请求，法官亲自前往现场向十余个被告送达起诉文书、踏勘，我们全程陪同介绍占用情况，法官将现场踏勘情况记入笔录。

法官现场送达文书、踏勘的意义在于：一方面让法官对涉案场院占用事实有更为清晰的理性认识，同时对C公司管理控制下的场院的脏乱差有更为直观的感性认识；另一方面，法官亲临现场向被告商户逐一送达起诉文书，在很大程度上使商户从感性地抗拒腾房转为理性地思考拒绝腾房会带来的法律后果。

正如我们的预期，在陪同法官现场送达、踏勘后，又有几户商户主动找到客户A协商腾房交付日期，分化策略进一步显效。

2.关于是否善意承租的法律争议

在庭审中，C公司反复声称其在2020年通过公开招投标的方式从B企业处租赁了宜昌路N号，因此有理由相信B企业对宜昌路N号享有对外出租的权利，其系善意承租人，其占用及转租的行为合法，不应承担腾房及支付房屋占用费的责任。

但事实上，C公司负责人在租赁涉案场地前就知道B企业已转让给某房地产公司，面对C公司庭审中的矢口否认，我们迫于无奈，在庭下聊天的时候，趁C公司负责人没有防备的情况下，通过证据固定方式，清晰记录下C公司负责人明确承认其在租赁前听说了租赁场地已转让给了某房地产公司的事实。

结合该录音证据、C公司商事主体以及涉案场地的面积、租金等因素，我们主张C公司明知涉案房产已转让的情况下，依然自甘风险而与B企业签订租赁合同，并非善意承租人，退一步讲，即便不明知，其作为商事主体，有能力、有义务核查租赁物的权属情况，况且本案租赁物面积达6000余平米，租金明显低于市场价格，却并未尽到审慎核查义务，而是放任风险的发生，存在重大过失，亦非善意承租人，相应的后果应由其自行承担。

前述代理意见最终被法院全部采纳。

3.紧抓尽快腾房主线不松懈

尽管在法庭上与C公司在法律争议事实上打得剑拔弩张，但我们始终将客户根本诉求，即尽快腾房作为诉讼主线。又因C公司作为涉案场院的看管控制人，除转租给其他被告商户外，自身还占有使用了一部分房屋用于办公，并实际控制剩余的空置房屋，于是我们采取边打边谈，以打促谈策略，多次庭下主动找到C公司的负责人，站在其立场帮助其分析诉讼得失，劝说及时止损，并争取一切机会签署确认腾房交接单。

基于此，在诉讼过程中，C公司就将其实际使用及空置的房屋向客户A进行了交付，双方签署了交接确认书。在C公司主动腾房后，其他态度强硬的商户也不得不服软，分化策略大功告成。

4.刚柔并济，温情化解冲突

从2021年年底立案，跨越春节、两会，经历了反复的疫情防控，十余户商户限期全部腾房，对于已缴租的商户来说确实有苦衷，对于法院来讲，维稳和信访压力也很大，作为代理律师，我们尽可能在维护客户权益的同时，给与法官最大程度的配合，给与商户多一些理解和温情，比如，我们建议客户A不给商户们停水停电、不对个体工商户采取财产保全措施，多次走访商户释法并耐心聆听倾诉。

有一件至今印象深刻的事，在第一次开庭后，排骨米饭馆经营者的丈夫突然去世，我们得知该情况，考虑到排骨米饭馆已经实际腾房，便第一时间劝说客户A撤回对排骨米饭馆的起诉，对此，法官及其他商户均对我们及时且富有温情地处理方式予以赞赏。

本案经一审、二审审理，法院判决C公司向客户A支付一百余万元的房屋占用费，因诉讼中冻结的C公司账户基本没钱，所以C公司明显消极对抗，拒不履行支付义务。对此，我们基于过往丰富执行经验和成功实践，迅速结合C公司现状设计出可行的执行策略，果断采取措施，对C公司及其股东的财产线索进行全面排查。

通过与执行法官沟通，取得律师调查令前往银行调取C公司的银行流水记录，但未能如愿获取有用线索。与此同时，我们调取了C公司股东的户籍，并通过户籍信息获悉股东名下的房产线索，敏锐意识到这将是执行突破口，经与执行法官沟通，申请追加股东为被执行人，并及时对该房产进行查封。

在我们的帮助下，客户A如期收回了宜昌路N号的控制权，并且实实在在收到超过预期的房屋占用费一百余万元，如此一来，客户A可以按计划破土动工对整个场院及房屋进行大清理和整体装修。

1.租赁房屋时一定要核实租赁物的权属情况，涉及转租的，还应核实转租人是否享有转租权。

2.律师作为客户的代理人，首要任务是明白客户的根本诉求，围绕根本诉求设计诉讼策略，在诉讼中要紧抓主线，有的放矢。

3.律师除了熟练准确地运用法律，还应擅长将心理战术作为诉讼的润滑剂，即站在法官、对方当事人的角度，找准各方利益关切，争取多赢或者止损的结果。

4.在不损害背客户利益的情况下，适当给与对方当事人帮助和温暖，尤其是相对弱势群体，往往也会被反馈善意，对于律师而言，也更能凸显其社会价值。