案例引入

2006年，李先生与许女士在民政部门登记结婚，婚后未生育子女。

2014年1月，身患疾病的许女士立下遗嘱，表示自己过世后，将她和李先生居住的房屋赠与自己的弟弟许先生，但李先生再婚之前可一直居住其中。

2016年初，许女士病逝后，许先生与李先生因许女士的遗产对簿公堂。法院经审理查明，这套房屋为许女士在与李先生婚前所购，属于许女士的个人婚前财产，李女士的遗嘱真实合法有效。

2016年11月，法院判决该房屋归许先生所有，李先生在其再婚前享有该房屋的居住权。判决后，李先生一直居住在该套房屋内，许先生也未曾打扰。

2021年初，李先生发现自己住的这套房屋被许先生挂在某网络平台准备出售，因担心房屋被出售后影响自己继续居住，他连忙拿着之前的判决书来到法院执行局，申请居住权强制执行。经过法官合议后，法院于2月26日作出执行裁定，将该房屋的居住权登记在李先生名下。

3月3日，该案执行人员来到区不动产中心登记窗口，向工作人员递交了涉居住权登记的执行裁定书和协助执行通知书，请不动产登记部门配合李先生办理居住权登记。

3月8日，李先生拿着身份证明和法院的执行裁定书等材料，到区不动产登记窗口申请居住权登记。目前，该居住权登记已办理完毕。

1.居住权的含义

居住权是《民法典》物权编新增的用益物权的种类。居住权是指权利人为了满足生活居住的需要，按照合同约定或遗嘱，在他人享有所有权的住宅之上设立的占有、使用该住宅的权利。

2.居住权的设立方式

1）以合同方式设立

居住权合同应当采用书面形式订立，属于要式合同。居住权合同一般包括下列条款：a.当事人的姓名或者名称和住所；b.住宅的位置；c.居住的条件和要求；d.居住权期限；e.解决争议的方法。

2）以遗嘱方式设立

遗嘱是一种单方民事法律行为，房屋所有权人可以在生前订立遗嘱，通过相应的意思表示，为居住权人设立居住权。

3）因人民法院、仲裁机构生效法律文书设立

因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

3.居住权的生效

居住权登记证书样本

4.居住权的限制

1）不得将住宅用于生活居住以外的用途

居住权的权利内容仅限于基于生活居住需要而对房屋的占有、使用，因此居住权人不得将住宅用作其他用途。

2）居住权不得转让、继承

居住权人不得将自身享有的居住权转让给第三人，或通过遗嘱对其进行处分。居住权人转让、遗嘱处分居住权的，处分行为无效。同理，对于抵押行为，由于实现抵押权最终也会涉及居住权的转让，因此居住权人也不得将居住权进行抵押。

3）设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外

居住权人原则上不得出租其享有居住权的住宅，但如果房屋所有权人与居住权人达成合意，允许后者出租房屋，则居住权人可以将该住宅出租。

4）居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记

我国《民法典》物权编第一次明确提出“居住权”，居住权可以通过合同方式、遗嘱方式及法院生效判决设立。无论是通过哪种方式设立居住权，都应当向登记机构申请居住权登记，登记后便有了“房子不归我，我也可以安心住”的保障。

居民个人购买二手房时也应当注意，在不动产登记机构查询自己有意购买的房屋是否登记有居住权，以免出现“房子归你，但你住不了”的情形。