1.前期：房屋尽调，查明权属

承包人在与发包人（房企）签订以房抵债协议之前，需对抵债房屋进行尽调，建议委托律师到房屋所在地的不动产登记中心查询抵债房屋的具体情况，包括抵债房屋权属状况、权利负担情况（抵押或查封）、建设情况、使用情况等，确认抵债房屋是否能够办理备案登记、过户、交付。

2.中期：签署协议，网签备案

承包人在确认抵债房屋产权清晰、不存在任何权利负担后，与房企签署以房抵债协议。协议中应明确抵顶的工程款数额、抵债房屋情况、抵债数额、是否消灭工程款旧债、更名流程、交付和过户的条件、违约责任等内容。承包人或者其指定的购房消费者与房企签订商品房买卖合同并进行网签备案，由承包人给房企开具工程款收据和发票，房企给购房人开具购房款收据和发票。

3.后期：交付房屋，产权登记

在以房抵债协议和商品房买卖合同签署完毕并完成抵债房屋网签备案后，承包人或购房消费者应及时催促房企交付房屋并进行产权变更登记，避免抵债房屋被查封、抵押或者另行销售，导致以房抵债协议无法继续履行。抵债房屋完成交付、产权变更至承包人或购房消费者名下，工程款清欠方能完成。

根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）的规定，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款（在一审法庭辩论终结前支付全部价款），或者在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，各权利的顺位如下：

①商品房消费者的房屋交付请求权/价款返还请求权——②建设工程价款优先受偿权——③抵押权——④其他债权。

从权利顺位的角度来看，以房抵工程款的方式可以理解为承包人尝试将工程价款优先受偿权向房屋买受人权利进行过渡，以此获得更往前的顺位，最大程度保障工程款的清偿。

①买受人权利←以房抵工程款→②承包人建设工程价款优先受偿权——③抵押权人抵押权——④其他债权人债权

但在以房抵债协议履行的过程中，因为协议履行的程度不同、抵债房屋的情况不同，实践中容易产生买受人、承包人、抵押权人的权利冲突。承包人通过以房抵工程款能否将工程价款优先受偿权向前过渡，继而享有买受人权利？如果以房抵债协议无法履行，承包人是否还能向后继续享有工程价款优先受偿权，保障工程款的清偿？上述权利冲突的分析和化解将影响承包人工程款的最终清偿。

▶冲突一：承包人通过以房抵工程款能否将工程价款优先受偿权向前过渡，继而享有买受人权利？

①买受人权利←承包人以房抵工程款——②承包人建设工程价款优先受偿权

1.工抵房完成过户，以房抵债完成，清欠完成。

我国施行物权公示主义，不动产物权一经转移登记，即具有法律效力。在正常的以房抵债流程中，抵债房屋过户至工抵房的购房人名下，工抵房的购房人取得抵债房屋的所有权，成功过渡为买受人的权利。此时，以房抵债协议履行完毕，工程款清欠完成。

2.工抵房未完成过户，房屋另售后过户，清欠未完成。

如果工抵房被房企一房二卖，并且房企将房屋过户给后手的买受人。该种情况下，基于债的相对性，以房抵债协议和商品房买卖合同不能对抗合同以外的第三人，以房抵债的债权不能对抗所有权。因此，工抵房的购房人不能对抗已完成过户的房屋买受人，也就无法过渡为买受人的权利。此时，以房抵债协议无法履行，工程款清欠没有完成。

3.工抵房未完成过户，购买人为消费者购房人，符合条件可以排除执行。

工程实务中，房企通常将房屋抵顶给总包单位，总包单位抵顶给分包单位，分包单位抵顶给下手的施工人或供应商，最终和房企签订商品房买卖合同的主体有两种情况，一种是抵债方，另一种是商品房消费者。

如果工抵房由消费者购房人与房企签订商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）的规定，消费者购房人的生存权排在各种权利的第一顺位。如果银行作为抵押权人申请执行上述工抵房，消费者购房人可以提起执行异议排除执行。法院在执行异议程序中适用《执行异议和复议规定》第二十九条进行审查，消费者购房人只要符合“法院查封前签订合法有效的买卖合同、房屋用于居住且名下无其他住房、已支付房款超过总价款的50%”的三个法定条件，即可排除执行。

4.工抵房未完成过户，购买人为抵债方，抵债方能否排除执行存在争议。

如果与房企签订商品房买卖合同的主体不是消费者购房人而是抵债方，当抵押权人查封抵债房屋并进入执行程序时，抵债方能否排除对房屋的执行，司法实践中存在争议。

肯定观点认为，法院应适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定进行审查，抵债方购房行为满足该条规定的四个条件，则可排除另案债权人的执行。

否定观点认为，《执行异议和复议规定》第二十八条保护的是真实不动产买受人对该不动产享有的物权期待权。以房抵债协议并非第二十八条中规定的买卖合同，以房抵债协议目的在于消灭债权，而非单纯的房屋买卖行为，无法体现将债权债务关系转化为买卖房屋关系的真实意思表示，因此在房屋并未完成权属登记的变更手续前，权利人仅是作为债权人享有债权请求权，基于债的平等性原则，其所享有的一般债权较执行债权并不具有优先实现的价值利益。

因此，为了工抵房的购房人顺利过渡为买受人权利，以此完成工程款的清偿，建议承包人签订以房抵债协议后，由消费者购房人与房企签订商品房买卖合同，合同签订后尽快完成房屋占用、取得房款收据，在无法完成过户的情况下，保留要求房企过户的相关证据。

▶冲突二：以房抵债协议无法履行，承包人是否还能向后继续享有工程价款优先受偿权，保障工程款的清偿？

①买受人权利——承包人以房抵工程款→②承包人建设工程价款优先受偿权

以房抵债协议无法履行，承包人是否还能向后继续享有工程价款优先受偿权，还是工程款只能滞后于抵押权变成了普通债权，司法实践中存在争议。

1.肯定观点认为，以房抵债是行使工程价款优先受偿权的方式，工抵房的购房人享有工程价款优先受偿权，可以排除抵押权人的强制执行。

如果抵债房屋系承包人承建的项目，且承包人签订以房抵债协议明确表示对承建项目行使建设工程价款优先受偿权，抵债房屋可被认定为工程款债权的物化载体，承包人对抵债房屋享有的建设工程价款优先受偿权可以对抗抵押权人的强制执行。

最高院在（2020）最高法民再352号判决书中认为：“建机工程公司与大邑银都公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，建机工程公司以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现建机工程公司就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权，建机工程公司与大邑银都公司以案涉房屋折价抵偿欠付工程款，符合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的工程价款优先受偿权实现方式。紫杰投资公司对大邑银都公司享有的是普通借贷债权，而建机工程公司作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，建机工程公司工程款债权优先于紫杰投资公司的普通债权得到受偿。”

2.否定观点认为，以房抵债并非《民法典》第八百零七条规定的行使工程价款优先受偿权的方式，工抵房的购房人不享有工程价款优先受偿权，不能排除抵押权人的强制执行。

有观点认为，除非以房抵债协议中明确行使工程价款优先受偿权，否则单纯签署以房抵债协议不能认定承包人行使了工程价款优先受偿权，不能排除抵押权人的强制执行。最高院在（2019）最高法民再359号判决书中认为：“《房屋顶账协议书》约定以工业大厦103、107号房屋的所有权及地下库房(01、02、03、04、05、06)使用权抵顶工程款1416071元，该协议中并无苏里格路桥公司行使建设工程价款优先受偿权的意思表示。二审判决认定‘《房屋顶账协议书》系苏里格路桥公司行使其建设工程款优先受偿权的行为’，并据此认定苏里格路桥公司对案涉房产的权利优于光大银行呼和浩特分行对案涉房产的抵押权，依据不足。”

还有观点认为，工程价款优先受偿权是承包人就建设工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利，这种优先权仅是债权实现的顺位优先权利，而非所有权等实体权利，不能阻止执行标的的转让、交付，不属于“足以排除强制执行”的民事权益，不能排除抵押权人对房屋的执行。最高院在（2019）最高法民申3207号裁定书中认为：“建设工程价款优先受偿权的基础权源从本质上属于债权，只是相对于普通债权而言具有优先性而已，因此该权利并不足以排除强制执行，也不应作为当事人提起案外人执行异议之诉的权利基础。建设工程价款优先受偿权属于法定优先权，承包人可以申请参与到执行程序中，主张对执行标的物享有优先受偿权，而不应以案外人身份提起执行异议之诉。”

因此，为避免承包人因签订以房抵债协议而丧失了工程价款优先受偿权，需要在以房抵债协议中明确约定该协议是行使建设工程款优先权的方式，同时抵债房屋需为承包人所承建。

承包人以房抵工程款应尽可能地注意上述权利冲突，避免房企的其他权利人对抵债房屋提出权利主张，导致以房抵债协议履行不能，工程款清欠无法完成。以房抵债协议无法履行的救济路径，可以参见我们整理的《工抵房协议无法履行时工程款的清收路径》。