《条例》的法律位阶

《条例》属于国务院制定的行政法规，行政管理的色彩较为明显，其作用主要是调整和规范住房租赁市场，并赋予行政管理部门管理、监督和处罚权，对《民法典》已有规定的租赁市场各方主体的民事活动，《条例》则无须再重复规定。

从争议解决的角度，《条例》的重要性可能尚不如最高人民法院出台的司法解释。但是，作为行政法规的《条例》仍然是《民法典》规定的可援引作为判断民事行为效力的法律依据，所以，对《条例》中涉及的可能影响民事法律行为效力的条文（如《条例》第七条）仍需引起重视。

出租与承租

《条例》第二章“出租与承租”是以《民法典》为依据，对住房租赁行为和租赁合同关系的进一步规定，其中有如下几个问题值得关注。

（一）住房租赁的标的物与租赁合同效力

《条例》第七条第一款和第二款规定了两类不得用于出租的住房。

通常来讲，法律法规使用“不得”的字眼，说明该规定为强制性规定，对其效力持否定性评价。但是，违反“不得”的规定是否会导致租赁合同无效，则需进一步分析，其是否属于导致民事行为无效的强制性规定或违背公序良俗（《民法典第一百五十三条》）。

《条例》第七条第一款规定的不得用于出租的住房，是指使用条件不符合法律、法规、规章和强制性标准，可能危及人身安全和健康的房屋。对此类房屋租赁的合同效力，曾经有过有效和无效两种争议观点（如未经消防验收房屋的租赁合同效力），但《民法典》采纳了学理和司法实务中倾向的有效说。《民法典》第七百二十四条将“租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形”作为承租人解除合同的事由，第七百三十一条将“租赁物危及承租人安全或者健康的”作为承租人可以解除合同的条件，可见，以此类房屋成立的租赁合同是有效合同，但即使承租人订立合同时明知，也有权随时解除。

《条例》第七条第二款规定不得将厨房、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间单独出租用于居住。该款规定的不得出租居住的房屋，是行政法规从规范租赁市场的角度对出租人出租房屋做出的规定要求，目的是避免出租人将并不适合居住的非居住空间用于出租牟利，所以，该款规定的管理性色彩更为明显，违反该款规定的出租行为应承担行政法律责任，但不会导致租赁合同无效的后果。

《条例》第七条第三款是对租赁住房单间人数上限和人均最低租住面积的规定。同样，该款规定的性质也应属于管理性规范的范畴，违反不导致合同无效。另需注意，将不符合要求的房屋进行出租，承担行政法律责任的应当是出租人，而租赁住房违反人数上限和人均面积规定的，承担行政法律责任的极可能是出租人，也可能是承租人。

（二）租赁合同实名制与合同备案

《条例》第八条规定了租赁合同实名制和合同备案，并在第九条和第十条规定出租人、承租人需出示身份证明材料才能进行房屋租赁，但《条例》并未规定违反实名制和不进行合同备案的行政处罚后果。

租赁合同备案的规定由来已久，但实践中办理租赁合同备案的比例并不高，这其中可能有规避租赁税费的原因。在民事行为效力层面，租赁合同备案并不影响合同生效，但登记备案可以起到公示、证明、确认等作用，公示具有的对抗效力，有利于承租人防范出租人转租房屋等行为，也方便承租人行使租赁房屋的优先购买权。同时，在《条例》规定承租人可以按照有关规定享受基本公共服务的情况下，租赁合同备案也为承租人享受利益提供了证明依据。

（三）保障住房租赁合同的长期稳定

住房租赁的痛点之一，就在于承租人持续稳定和不受干扰的使用居住房屋的权利容易被出租人所侵害。《条例》为了保障承租人使用房屋的合法权利，从如下几方面做出了规定：

1.《条例》第九条规定，未经承租人同意或者依法可以进入，出租人不得擅自进入租赁住房。

2.《条例》第十条规定，收取押金的应当在租赁合同中对数额、返还、扣减等情形做出约定，无正当理由不得扣减押金。

3.《条例》第十二条规定，出租人解除住房租赁合同的，应当通知承租人为腾退租赁住房留出合理时间。出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人解除住房租赁合同或者腾退租赁住房。

4.《条例》第十三条规定，住房租赁合同连续履行达到规定期限的，出租人按照有关规定享受相应的政策支持，承租人按照有关规定享受相应的基本公共服务。

上述规定的目的是保障承租人对租赁房屋的合法使用权，推动建立长期稳定的租赁关系，促进租赁市场的发展。

住房租赁企业

建立长期稳定的住房租赁市场，推动租购并举的住房制度，住房租赁企业的地位和作用非常重要。

《条例》第十四条至第二十条，针对住房租赁企业做出了如下规定和要求：

1.应当具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力，向所在地房产管理部门报送开业信息；

2.发布的房源信息应当真实、准确、完整，不得发布虚假或者误导性房源信息或者隐瞒、拒绝提供拟出租住房重要信息；

3.应当建立住房租赁档案，健全内部管理制度，不得非法收集、使用、加工、传输或者非法买卖、提供或者公开他人个人信息；

4.向房产管理部门报送其经营的租赁住房信息；

5.从事转租经营的按规定设立住房租赁资金监管账户并通过该账户办理住房租赁资金收付业务。

《条例》第二十条规定，自然人转租他人住房开展住房租赁经营业务，经营规模达到国务院住房城乡建设主管部门会同国务院市场监督管理部门等有关部门规定标准的，适用本条例有关住房租赁企业的规定。

住房租赁经纪机构

住房租赁经纪机构是住房租赁市场重要的主体之一，其行为直接影响住房租赁市场秩序和出租人、承租人的合法权益。

《条例》第二十一条至第二十七条，从住房租赁机构的主体资格、信息发布、费用收取几方面做出了规定。

1.明确住房租赁经纪机构应当具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力，并将从业人员名单向所在地房产管理部门备案。从业人员不得以个人名义承接业务，也不得同时在两个或两个以上机构从事业务；

2.住房租赁经纪机构发布房源信息前应当核对并记录委托人的身份信息、住房权属信息，实地查看房源并编制住房状况说明书；

3.住房租赁经纪机构对收费服务项目要明码标价；

4.住房租赁经纪机构适用本条例关于住房租赁企业报送开业信息、公示本企业相关信息、发布房源信息、健全内部管理制度等方面的规定。

监督管理

《条例》第五章“监督管理”共十条，其中有如下内容需重点关注。

1.国务院住房城乡建设主管部门会同市场监督管理部门制定并公布住房租赁合同、住房租赁经纪服务合同示范文本；

2.设区的市级以上地方人民政府应当建立住房租金监测机制，定期公布本行政区域内不同区域、不同类型住房的租金水平信息。

3.规定房产管理部门应当通过住房租赁管理服务平台开展管理与服务，与有关部门建立信息共享机制；

4.规定住房租赁相关行业组织应当加强行业自律管理。

法律责任

1.出租人、承租人的法律责任

《条例》第三十八条规定，对出租违反《条例》第七条第一款不符合要求的房屋，损坏、擅自拆除、停用消防设施，改动租赁住房承重结构，私拉乱接水、电、燃气管线的行为，依照有关法律、法规、规章的规定处罚。

《条例》第三十九条规定，对违反《条例》第七条第二款单独出租非居住空间用于居住的行为，以及违反租赁房屋单价租住人数上限或人均最低租住面积的行为，给予警告、罚款、没收违法所得的处罚。

2.住房租赁企业的法律责任

《条例》第四十条至第四十三条，对住房租赁企业违反经营资格要求；信息报送和公示要求；发布误导性信息；从事转租经营的住房租赁企业未按照规定设立住房租赁资金监管账户并向社会公示，或者未按照规定通过该账户办理住房租赁资金收付业务的，县级以上地方人民政府房产管理部门可处以罚款、警告、暂停相关业务或者停业整顿、吊销资质证书等处罚措施。

3.住房租赁经纪机构的法律责任

住房租赁经纪机构存在违反经营资格要求、未报送开业信息和公示、未按规定办理住房租赁合同备案等行为，可处以警告、停业整顿的处罚。

住房租赁经纪机构发布虚假或者误导性房源信息，隐瞒或者拒绝提供拟出租住房有关重要信息的，可处以警告、罚款、没收违法所得、停业整顿、吊销营业执照的处罚。

网络平台经营者未履行核验责任的，由网信部门依据职责予以处置，可处以罚款、暂停相关业务或者停业整顿的处罚。

《条例》的适用范围

《条例》第四十九条规定，保障性住房的租赁活动及其监督管理，国家另有规定的，从其规定。集体土地上住房租赁活动，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况，制定管理办法。