RWA概述
在深入了解RWA之前，首先需要对其基本理论形成初步认识。RWA作为一种新兴的资产形式，其背后蕴含着独特的理论内涵和逻辑框架。
（一）RWA的概念
RWA是指将现实世界中的实物资产，如房地产、艺术品、债券、应收账款等，通过数字化方式映射到区块链上，使其具备可交易、可编程和可追溯的特性。这一过程不仅涉及资产信息的数字化，还包括通过智能合约和区块链技术确保资产的交易透明性、安全性和不可篡改性。简言之，RWA可以被视为传统资产在数字世界中的“孪生兄弟”，它将实物资产的物理属性与区块链技术的数字优势相结合，形成一种新的资产形式。
举例而言，某公司计划建设充电站，传统模式下，公司需要投入数百万资金购置设备和场地，普通投资者很难参与其中。然而，通过RWA技术，公司可以将整个充电站网络拆分为100万份收益Token，每份Token对应充电站的部分运营收益权。这些Token在区块链上向全球投资者开放认购，即使投资者只有少部分资金也可以购买一份Token，享受充电站产生的运营收益。
（二）RWA的属性
RWA的属性分类主要基于底层资产的类型和代币化的法律结构。RWA的底层资产可以分为以下几类：金融资产、实物资产和无形资产。金融资产类RWA主要包括股票、债券、资产支持证券（ABS）等金融工具，代表所有权或债务关系；实物资产类RWA包括房地产、贵金属、农产品等有形资产，强调其物理存在和使用价值；无形资产类RWA包括知识产权、品牌价值等，更多体现经济价值而非物理形态。
资产在链上映射为代币后，其法律属性可能发生转变，尤其是在是否被认定为证券进行监管方面。这主要取决于代币的具体特征、功能以及其在市场中的实际用途。不同司法管辖区对代币化资产的法律分类和监管要求存在差异，但普遍遵循“实质重于形式”的原则。例如，在美国，根据豪威测试（Howey Test），如果代币具有投资合同的特征，即使其底层资产并非传统意义上的证券，也可能被认定为证券并受到相应的监管。
从金融结构上看，RWA的代币化与资产证券化具有高度相似性，均是将底层资产转化为可交易的金融工具，以实现融资与流动性提升。对于融资方而言，RWA提供了捕捉加密世界巨大投资需求的机会，有利于增强资产的流动性，优化资产负债表；对于投资方而言，RWA降低了投资门槛，提供了参与高门槛商业项目或金融资产的机会，同时有助于保障收益稳定、风险可控。
RWA的发展背景及其优势
RWA的兴起被称为一场从“数字泡沫”到“实体造血”的范式转换。其核心理念在于通过区块链技术，将现实世界中广泛存在的各种有形和无形资产转化为可以在区块链网络上进行数字化表示和交易的数字代币，从而为企业开辟全新的融资渠道。这一过程缓解了传统资产交易中权属确认困难、流转效率低下及流动性不足等难题，并为金融创新和资产优化提供了新的思路。
（一）RWA的起源与发展
RWA的兴起是一个与区块链技术进步和金融创新紧密相连的过程。其起源可以追溯到区块链技术的初步应用阶段，尤其是2014年左右稳定币的出现，如Tether（USDT）和Circle（USDC），这些锚定法定货币的数字资产为RWA的诞生奠定了技术与合规基础。随后，随着去中心化金融（DeFi）概念的兴起，证券型代币发行（STO）在2017-2018年崭露头角，推动了传统证券资产的代币化尝试。
2018年，美国RealT项目成功实现了房地产的代币化，标志着RWA从理论走向实践，开启了多元资产上链的新时代。此后，2019年Securitize和OpenFinance等代币化平台的推出，为企业提供了更为便捷的代币化方案。2022年，全球金融巨头如摩根大通、高盛和贝莱德等纷纷入场，加速了RWA的标准化和规模化发展。2023年，随着监管机构如美国证监会和欧洲证券市场管理局逐步建立相关监管框架，RWA的发展更加规范化。2024年，贝莱德在以太坊上发行代币化基金BUIDL，进一步推动RWA进入机构化阶段。到2025年，RWA已经在房地产、债券、股票、艺术品等多个领域展开广泛探索。
总体来看，RWA的发展呈现出从单一资产到多元资产、从概念探索到机构化落地、从无序发展到逐步规范化的趋势，展现出广阔的发展前景。
（二）RWA相较于传统融资的优势
RWA与传统融资模式在多个方面存在显著差异，不仅彰显了RWA的创新性，也凸显了其在现代经济中的潜在优势。
首先，RWA在流动性和投资可及性方面表现出色。通过将实物资产进行数字化处理并分割成更小的份额，RWA提升了资产的流动性，同时降低了投资门槛，吸引了更广泛的投资者群体。此外，RWA的数字化特性使其能够跨越国界，实现跨境交易的快速和低成本，从而显著扩大了市场范围。
其次，RWA的融资速度优势明显。由于RWA的代币流通基于区块链技术，通常在去中心化的交易平台上进行，因此能够规避传统金融项目可能遇到的外资准入限制、行业政策约束、锁定期要求等障碍。同时，原本可能需要数月甚至数年的审核流程得以大幅压缩，从而提升了融资效率。
最后，RWA在透明度和安全性方面具有独特优势。区块链技术本身具有公开透明和不可篡改的特性，每笔交易和持仓情况都记录在链上，可供核实。这为资产管理带来了更高的透明度和安全保障，有效降低了信息不对称的风险。
（三）RWA与虚拟资产的对比
“市场不缺资金，缺的是能锚定真实价值的资产。”数据资源的资本化和金融化是未来发展的趋势。RWA与虚拟资产的核心区别在于，RWA背后有实际的实物资产或金融资产支撑，其核心在于利用技术提升资产流动性，风险相对更为可控；而虚拟资产通常缺乏实物资产支撑，其价值主要来源于市场供求关系和投资者预期，价格波动剧烈。在应用场景方面，当前加密货币的应用场景主要集中在支付、投资和投机领域，而RWA则能够将区块链技术的优势拓展到更广泛的实体经济领域。在监管环境方面，当前加密货币市场缺乏完善的监管体系，存在较大的政策风险。相比之下，RWA由于锚定于现实资产，更容易被监管机构理解和接受。欧盟制定的《加密资产市场监管条例》（Markets in Crypto-Assets Regulation，MiCA）和美国部分州的数字资产监管框架，都为RWA的合规发展提供了指引。
RWA的发行流程及应用场景
在对RWA有了初步了解之后，我们不禁要问，现实世界中的资产是如何一步步转化为区块链上的数字代币，并在各种场景中发挥作用的？下文围绕该部分内容展开介绍。
（一）RWA的发行流程
将现实资产引入区块链领域，核心方式是资产代币化。这一过程通常包含三个关键环节：首先，在链下阶段，需要对资产进行专业估值和权属确认，确保资产合法、真实且无争议，并通过设立SPV（特殊目的载体）或信托结构来持有资产，为后续代币发行提供法律合规基础；其次，在链上发行阶段，发行方根据资产总价值确定代币数量，通过智能合约铸造代币，并在代币元数据中嵌入资产的关键信息，确保持币人拥有明确的现实权益，对于证券型代币，还需遵循KYC（了解你的客户）/AML（反洗钱）等监管要求，由持牌机构执行发行；最后，在链上流通阶段，代币可在合规交易所或DeFi协议中挂牌交易，实现资产的全球化和碎片化流通，智能合约还可自动执行收益分配和权益转让，提升资产管理效率。通过这一流程，RWA有效打破了传统资产流通的壁垒，为资产所有者与投资者之间搭建了更加透明、高效、可信的连接桥梁。
（二）RWA的应用场景
RWA的应用场景众多，资产覆盖类型比传统的房地产投资信托基金更广泛，主要集中在金融投资、房地产、新能源与基础设施、艺术品与奢侈品等领域。
具体而言：
在金融投资领域，RWA的应用场景包括债券代币化、基金代币化和信贷资产代币化等。例如，高盛帮助欧洲投资银行在区块链上发行了1亿欧元的数字债券；贝莱德的BUIDL基金将美债封装为以太坊代币，规模超20亿美元；Centrifuge平台将企业应收账款等资产代币化，连接传统金融与DeFi，融资规模超3.85亿美元。
在房地产领域，迪拜的Mantra与DAMAC合作，将10亿美元房地产项目拆分为小额代币，降低了投资门槛；美国RealT平台通过Algorand区块链实现房产碎片化投资，投资者可以10美元起投房产，并每日分配租金收益。
在新能源与基础设施领域，典型案例有：协鑫能科将82MW户用光伏电站收益权代币化，通过物联网实时采集发电数据，融资规模达2亿元人民币；朗新集团与蚂蚁数科合作，将充电桩的收益权变成数字资产，筹集到1亿元人民币。
在艺术品与奢侈品领域，Everledger将1亿美元钻石资产拆分为代币，支持份额交易与链上防伪；宁波Art Power通过联盟链绑定NFC芯片，确保实物版画与链上通证一致性。
总体而言，RWA目前仍处于发展的初期阶段，主要集中在基金、债券和股权等传统金融产品的代币化，且参与者以机构为主。然而，RWA的应用潜力远不止于此。随着区块链技术不断成熟以及监管框架逐步清晰，RWA有望逐步向个人投资者开放，降低投资门槛，使更多普通用户也能以较小的资金参与到原本高门槛的金融市场中，从而推动金融服务的普惠化和资产流动性的进一步提升。
RWA面临的挑战与展望
可以看到，RWA作为一种创新资产形式，正逐步渗透到金融、房地产、新能源等多个领域，展现出巨大的潜力和价值。然而，任何新兴事物的发展都不会一帆风顺，RWA同样面临着诸多挑战，亟待在制度建设、技术创新和市场机制优化等方面突破瓶颈，实现可持续发展。
（一）RWA面临的挑战
目前，RWA仍处于框架搭建与试错并存的早期阶段，其在初始繁荣的同时也伴随着诸多乱象。
在法律方面，RWA代币是否能够真实地代表现实资产的所有权，主要取决于链下法律契约和资产托管安排的有效性。如果发行代币的实体出现违约、破产或舞弊行为，代币持有人的权益保障将受到严重威胁。此外，不同国家的法律对于代币持有人权益的承认程度存在较大差异，跨境持有资产代币时可能涉及复杂的法律适用问题。
在流动性方面，RWA仍面临较大挑战，尤其是在二级市场的发展上相对滞后。以香港市场为例，尽管已有部分RWA项目完成了一级市场的发行，但其代币尚未在虚拟资产交易平台实现二级市场的挂牌交易。此外，RWA所锚定的现实资产往往缺乏实时、透明的定价机制，其在风险定价和资产评级方面缺乏可复制和可验证的标准，容易引发估值偏差和市场波动性加剧。对于投资者而言，如果以较高价格购入某些冷门或低流动性资产的代币，可能会面临退出困难的问题。
在技术方面，RWA资产分布在多个区块链上，导致流动性碎片化，影响整体效率。不同区块链之间的标准和协议不一致，使得资产在链之间的转移和交互面临障碍。此外，RWA需要可靠的、去信任的数据源来准确地在链上表示现实世界资产的状态，但目前的预言机系统仍存在数据完整性和中心化风险。如何确保输入区块链的资产数据真实、准确地反映现实资产的价值和状态，仍是亟待解决的问题。
（二）RWA的未来展望
展望未来，RWA的发展中机遇与挑战并存。为推动其健康、可持续发展，制度建设、技术创新与市场机制优化必须齐头并进。我们期待在不久的将来，能够看到更完善的法律框架、更前沿的技术应用、更健全的市场机制，以提升RWA生态系统的安全性与透明度，促进其在全球范围内的流通与价值发现。
对于投资者和从业者而言，RWA的发展正处于关键时期，值得我们投入更多的关注与研究。无论是从短期的投资机会，还是从长期的行业变革来看，现在都是深入了解RWA、积极布局的重要时机。让我们共同期待RWA在未来能够为金融世界带来全新的变革与机遇。
*中国石油大学（华东）文法学院吴嘉颖同学对本文亦有贡献
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