概念内涵与法律属性

（一）住宅建设用地使用权的概念

我国的住宅建设用地使用权属于用益物权，用益物权是用益物权人可以在一定期限内对所有权人进行限制的权利。这本身就说明用益物权是一种有限性的权利，期限届满，所有权人可以恢复对物的圆满支配状态，这相当于大陆法系民法上的地上权。[1]住宅建设用地使用权人对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，可以利用该土地建造建筑物、构筑物和其他附属设施。住宅建设用地使用权作为一种定限物权，即他物权，在使用期间、使用用途以及是否有偿等方面自然地受到一定的限制，那么期限届满之后的处理方式则也必然应当在使用权人与所有权人之间得以明确。

（二）住宅建设用地使用权自动续期的概念

住宅建设用地使用权的法律属性为用益物权，当住宅建设用地使用权到期后自动续期，对于其属性的理解，目前学界主流观点采用“合同更新”说。[2]

应当将住宅建设用地使用权的自动续期理解为合同的更新，或可称为债的更新，理由如下：第一，原合同重要内容发生变更。住宅建设用地使用权并非在旧合同基础之上对合同部分权利义务关系的局部性调整和修改，而是动摇原合同关系同一性的程度，原合同的效力消灭[3]。由于住宅建设用地使用权期限届满，原土地出让合同因得到完全履行而归于消灭，开发商和房屋所有权人基于出让合同取得的权利也随之被消灭，业主只有通过新合同的创设来实现自动续期。国家出让土地时的主要目的是分配土地资源，自动续期政策的出台，代表着国家作为国家土地所有权人为广大居民创造福利、保障民生的初衷，因此在自动续期当中，绝无可能再次收取高额的土地出让金。无论是无偿续期，还是有偿续期，作为需要给付对价的业主来说，其将负担与原合同不同的债务，可以认为是对原合同的给付标的性质的改变。

第二，自动续期的主体与原住宅建设用地使用权出让合同不同。住宅建设用地使用权最初由开发商通过与政府签订住宅建设用地使用权出让的民事合同所创设，在开发商与购房者签订和履行《商品房买卖合同》时，开发商将其在出让合同中享有的这一部分债权债务转让给了业主，此时作为房屋所有权人的业主部分取代了开发商的地位，成为住宅建设用地使用权主体，后期签订建设用地使用权续期合同。

基于《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）物权编的规定，住宅建设用地使用权利期间届满时自动续期，旨在保护业主免于因使用权的消灭而丧失居住权，这意味着作为权利主体的业主并不需要作出主动申请的行为，就可以继续享有使用权人的身份。在物权变动模式上，我国采纳的是债权形式主义，物权的发生和变动不能够仅在当事人之间达成债权合意，而必须要履行登记或交付的形式。建设用地使用权期间届满，业主通过更新出让合同并变更登记来完成续期操作，对于住宅建设用地使用权，因《民法典》己规定“自动续期”，那么基于国家法律规定对居民的体恤，就不需要双方共同来完成这一续期操作，作为土地出让方的政府单方面对到期使用权进片登记变更即可。此时基于立法目的可知，能够享受自动续期规定福利的对象，开发商不是适格的主体。

我国住宅建设用地使用权续期的实践

在民法典出台之前，法律的笼统导致实践中难以具体援引运用，因此多地政府在面对住宅建设用地使用权到期时所采取的处理措施也不尽相同。目前典型的实践案例主要有深圳、青岛、温州等地，这三个主要城市的做法在当时有各自的可借鉴之处、不足之处，各不相同的实践模式具有典型的代表性。

（一）支付土地租金或补交基准地价后延期模式——深圳

深圳是我国最早出现土地使用权期限届满事件的城市。2016年福田区长城大厦的一户居民80平方米房屋土地使用权延长了20年，即由原来的50年延长至法定最高年限70年。[4]该住户续期的方式标准是参照2004年深圳市政府颁布的《深圳到期房产续期若干规定》，规定中明确到期房屋可以通过两种方式有偿续期，一种是按照基准地价的百分之三十五补交土地差价，重新签订土地出让合同，费用需一次性缴清，否则不能取得土地证，其取得的房产证也无法进行市场交易；第二种则是依照市国土相关部门定期公告的土地租金缴纳标准进行土地租金的缴纳，签订土地租赁合同，租金可以按年分期支付。[5]对于续期年限则可在法律规定的最长年限减去己使用年限的范围内协商确定。

（二）补交平均地价后延期模式——青岛（未实施）

位于青岛市经济开发区的阿里山小区，其仅为20年的住宅建设用地使用权限于2009年６月到期，青岛市国土部门认为《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）规定细则不明无法参照，故欲依照《城市房地产管理法》第21条有偿续期的规定与业主协商，按照该地所在区域过去一年的平均地价缴纳百分之六十后续期，但此方案并未正式出台及付诸实践，此事一直搁置并等待着国家的相关政策的指示。[6]

（三）补交市场评估地价模式到“两不一正常” ——温州

2016年４月12日，温州出现市民在房屋交易时发现持有的20年期限的土地证过期的情况，该市民刚刚支付完的房款总额为六十多万元，而若要重新办理土地证，还需要缴纳高达三十多万元的土地出让金。追溯至上世纪九十年代，温州国土部门在《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的住宅建设用地使用权最高70年的年限内，允许受让方在20至70年间自主选择期限并缴纳相应的土地出让金，因此时至今日，部分年限较短的房产已届期限或临近期限，髙额的续期费用导致民众不堪重负，为此，2016年12月8日，国土资源部经过调查后针对温州面临到期房产续期问题作出了《关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》，提出了“两不一正常”的过渡性办法，即不需要提出续期申请、不收取费用、正常办理交易和登记手续，涉及到“土地使用期限”的仍然填写该住宅建设用地使用权的原起始日期与到期日期，予以注明。

通过以上三个案例，可以了解到当时我国地方政府面对住宅建设用地使用权期限届满问题的处理方式：第一，提出解决办法时，均未引用和参照《物权法》对于住宅建设用地使用权自动续期的规定，由此可见当时的立法的模糊使得各地政府难以援引，只得依据其他法律规范做出对策；第二，三地所要求续期缴纳费用的标准不尽相同，价格有髙有低。

青岛市的做法并不可取，过高的缴费标准无法落实。国土资源部提出的过渡性办法以利民为主，但说到底该办法毕竟只是针对特定地区少数房产适用，对于大批未来到期的房产以及更多将在最高法定年限70年到期的房屋而言，过渡性的办法并不是长远之计，保护财产权是保护全体居民的财产权，是保护永久的所有权，因此还需依靠国家进一步出台法律法规来解决无期限的所有权与有期限的使用权之间的矛盾。针对实践中出现的问题，法律法规也是呈现不断完善的趋势。

国内相关的立法沿革

对于住宅建设用地使用权自动续期的规定有着不同的方案，可以《物权法》的出台为分界点进行分析与对比。

（一）《物权法》出台前采取有偿续期的制度

《物权法》出台前，对于住宅建设用地使用权续期做出调整的主要有《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》41条规定：“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记”。

《城市房地产管理法》22条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”。

由此可见，在《物权法》出台之前，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》的规定，土地使用权期限届满进行续期必须满足三个条件，第一必须提前办理审批手续，第二必须重新订立合同，第三必须支付出让金。

（二）《物权法》审议中态度举棋不定

《物权法》历经七稿修改，最终才得以出台。在最初的审议稿中，并没有区分住宅与非住宅建设用地使用权续期的规定，而是统一规定了在期限届满前一年申请续期，并按照合同的约定或国家的规定支付出让金。在第四次审议稿中才第一次规定了住宅用地的自动续期问题。但该审议稿明确规定了建设用地使用权人负有支付土地使用费的义务，且由国务院制定续期的期限、收费的标准和办法。[7]第六审议稿保留了自动续期的规定，但对收费等问题，对于原有的规定进行了删除。

对于这个变化，全国人大法工委的解释是，《物权法》制定时仍欠缺充足的依据对建设用地使用权人的义务作出规定，是否收费等问题仍需结合日后国家财政状况等因素加以研究，依据现有的社会经济发展状况不能立刻做出规定；况且，《物权法》不进行规定，并不影响国务院制定相关规定，在日后可以由国务院做出行政法规进行细化。由此可见，在《物权法》的立法过程中，立法机关对续期收费问题的态度动摇不定，从而故意安排了立法的空白地带。

（三）《物权法》颁布并实施后有偿续期制度得以确定

2007年国家颁布并实施《物权法》，住宅建设用地使用权这一概念自始出现，其中第149条[8]明确了住宅建设用地使用权自动续期，这一规定具有进步性与创新性，然而该法对于续期的期限、是否有偿、收费标准等问题却没有明确规定，而是采取回避态度，表示具体内容需待国务院作出相关细则。这一立法留白使得该法对于有关该制度的规定仍然处于模糊不清的状态，实践中难以援引操作，社会各界对此法的解读也不尽相同，造成了很大的争议。

（四）《民法典》通过后采取自动有偿续期的方案

2020年５月，十三届全国人大三次会议表决通过《中华人民共和国民法典》，其中第三百五十九条第一款[9]对住宅建设用地使用权续期做出了规定，与曾经的《物权法》相比，民法典物权编中增加了“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理”这一内容。自2018年８月开始对民法典草案各分编审议以来，针对物权编的关注焦点主要在居住权和物业管理问题上，对于住宅建设用地使用权自动续期问题并未有更为细致的修改意见，这一问题直至民法典出台仍然悬置。

通过梳理我国现行的相关法律法规和政策规定，可以看出国家对于住宅建设用地使用权自动续期制度的构建已具有明显趋势，即坚决保护人民财产权，惠及民生。因此，对于有偿与否以及续期的次数与期限的问题，立法应进一步进行明确。

有偿续期与无偿续期的争议

从1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，历经《城市房地产管理法》、《物权法》直至2020年《民法典》，在立法的变革及其争议中，最大的焦点为续期的有偿与无偿问题。针对有偿续期与无偿续期，各自有各自的理论依据。

（一）有偿续期

有偿续期是指在住宅建设用地使用权到期后如果进行续期必须缴纳一定的费用为条件。有偿性符合他物权的法理逻辑。建设用地使用权人在他人所有的土地上取得权利，自应支付土地使用费作为对价。[10]

其次，有偿续期有利于保障地方税收，维护财政收入的稳定，为我国经济发展和社会进步提供资金支持。也有学者认为出让本质上是一定年期的租赁制，出让金是若干年期的租金贴现，续期就是续租，有偿是应有之义，也是等价有偿原则和公平原则的要求。

最后，实践中对于有偿续期具有偏向性，可以为有偿续期制度的设计提供良好的参考。深圳市的《深圳到期房地产续期若干规定》和《深圳市城市更新办法》都规定了续期的对价。国土资源部起草的《土地管理法（草案征求意见稿）》从“无偿自动续期”变成“按国家有关规定有偿续期”，在2016年发布的《不动产登记操作规范（试行）》中规定，国有土地使用期限变更，需要补交土地出让款，还应当提交土地价款缴纳凭证。可见地方的立法实践以及国土资源部都偏向于有偿续期，具有一定的借鉴意义，实践中的做法可以为立法上有偿续期的制度设计提供指引。

（二）无偿续期

无偿续期制度的实行使住宅建设用地使用权到期后使用权人无需缴纳一定的费用就可以取得住宅建设用地使用权。无偿续期主要有以下的理论作为支持：

第一，自动续期经法律解释应为无偿续期。从文义解释来看，自动续期就意味着无需采取任何行动，包括无需支付土地使用费用。[11]从《物权法》沿革趋势来看，草案中出让金的规定在最终立法中被删除，意味着立法者逐渐从有偿续期向无偿续期倾斜，无偿续期是自动续期制度的发展趋势。

第二，无偿续期不代表无限期续期，且受自身物理属性以及城市规划等限制，房屋不可能永续存在。而且住宅建设用地使用权人不能随意改变土地用途，处分权受限也区别于所有权，因此并不存在无偿续期导致土地变相私有化的担忧。

第三，鉴于我国发展现状，允许市民免费续期住宅建设用地使用权，与农民免费享有宅基地使用权相对应，无偿续期并无所谓的理论障碍。

第四，在政府已征收一次性的土地出让金并且在房屋所有权尚存的前提下，无偿续期具有合理性，利于保障住房权，实现“居者有其所”的社会主义理想。住宅建设用地使用权续期本质就是群众利益与政府利益的平衡问题，自动续期的目的在于“保障百姓安居乐业”，使“有恒产者有恒心”。

（三）无偿续期存在障碍，有偿续期是趋势

两相比较，可以发现，无偿续期论主要占据了道德的制高点，具有保护公民财产权的意义，其实不然，无偿续期也存在不可克服的理论障碍：

首先，如果将自动续期理解为无偿续期，意味着永久性的土地使用权将和土地所有权没有差异，这种变相的土地私有化，有违土地公有制的社会主义理念。[12]申卫星和张翔都论证了“自动续期+免费=所有权”“永久的使用权就是所有权”，进一步指出无偿续期对国家所有权的破坏。[13]

其次，因为无偿续期无需收取一定的税费，所以无偿性将影响国家财政收入。

最后，因为不同年限的土地在最初出让时出让金是不同的，无偿续期规则将支付不同年限土地出让金的使用权人同等对待，违反了宪法对合法私有财产的平等保护原则。因此，住宅建设用地使用权到期后应该以有偿续期为原则。有关续期的具体规则，可单独做出规定。这样既保持了基本法的稳定性，又保持具体操作规则的灵活性，便于适时修改以适应社会经济发展的需求。

有偿续期为原则，不予续期为例外，对不予续期的予以必要补偿

经过有偿续期与无偿续期的对比分析，可以得出结论采取有偿续期作为原则性的规定更为合理。现行《民法典》也最终确立了自动有偿续期的原则。

有偿续期为原则，一般情况下，只要没有充分必要的理由，土地所有人就必须准予续期，本质上使土地所有权人负担了在住宅建设用地使用权期满后，针对使用权人的房屋续期问题，继续出让住宅用地的强制缔约义务。

但是该强制缔约义务并非绝对。住宅建设用地使用权期限较长，期限届满续期时可能与城市发展规划不符。住宅用地在初始出让时符合城市发展规划的要求，但是随着城市化进程的推进，为了满足更多人的住房需求和城市发展、旧城改造的需要，城市设计规划也会发生变更，如果将续期绝对化，将不利于城市设计规划的调整。因此，为保护土地使用者对续期的信赖利益，应坚持有偿续期的原则，但是为了公共目的，进行充分考证后，也应允许不予续期例外的存在。

为了防止不予续期例外被滥用，应当严格限制其适用范围。不予续期的具体事由可参考《土地管理法》中土地使用期限届满前，国家提前收回土地使用权的第一类情形， “为实施城市规划进行旧城区改建以及其他公共利益需要，确需使用土地”时，有关土地行政主管部门可对住宅建设用地使用权续期申请做出不予续期的决定。

除了严格限制不予续期的适用情形，还要从程序上予以规范和保障，对事前、事中、事后进行程序上的完善。“事前公告”要求对公共利益、城市规划等不予续期情形进行公告，保护土地使用人的知情权；“事中参与”可通过由土地行政主管机关、续期利害关系人以及专家、学者等多方群体参与的听证程序实现，使土地使用人积极参与续期决策并充分表达意见；“事后监督”赋予土地使用人对不予续期的决定享有复议等权利。

由于我国坚持房地一体原则，住宅建设用地使用权不予续期必然伴随着房屋所有权的收回和补偿，此处的补偿应有别于《民法典物权编》第358条、《土地管理法》第 58 条第1款第1项以及《城市房地产管理法》第 20 条中提前收回建设用地使用权的补偿，后者既要对土地上的房屋及其他不动产给予补偿，还需退还相应的土地出让金。不予续期情形下，土地使用权人已经足期使用土地，土地所有人也全面履行了土地出让合同中约定的义务，不存在土地出让金的退还问题，只需对因收回土地而一并收回的地上建筑物进行补偿即可，补偿应以住宅建设用地使用权期限届满时的房屋市场价值为标准。

完善建议与改建措施

国家在制定关于土地续期的法律时，既要考虑市场经济进行等价交换的交易规则，同时必须兼顾社会主义土地公有制的基本理念。住宅建设用地的期限届满以后，对于续期问题，国家在履行其管理职能的同时，也应积极创造条件满足广大人民群众的基本住房需求，这不仅是公有制的应有之义，同时也体现了对于公民基本权利的诉求的回应。

（一）续期次数与期限

在自动续期规则下，住宅建设用地使用权所能延续的年限、次数等问题也无定论。因此自动续期的次数与期限应该进行进一步完善。

1.自动续期的次数

有学者指出，为了落实国有土地属于全民所有，对于住宅建设用地使用权，可以无偿续期一次，期限依然为70年。有观点认为，基于房屋所有权的重要性与特殊性，以及改革开放以来的社会与法律实践，应当不断延展住宅建设用地使用权。另外一种观点认为，应当将续期期限与建筑物相挂钩，一般应以建筑物的安全使用年限为上限。

2.续期的期限

关于续期的期限，学界有以下建议与主张：

（1）“无限续期说”认为住宅建设用地使用权续期没有期限要求。对于无限续期说，杨立新主张，农民享有的宅基地使用权，就是永久性的用益物权，而城镇居民的住宅建设用地使用权应与之相适应，也作为永久性的土地用益物权，两者共同构建出协调统一的住宅土地使用权体系。[14]具体操作上，政府在初始出让住宅建设用地使用权时应规定期限为70年，之前出让期间不足70年的，自动延续为70年。70年期限届满后，则自动变成无期限用益物权。朱广新也认为自动续期实质上给予了住宅用地使用权人一种长久使用国有土地的福利，不应存在次数限制和最高时限。[15]

（2）“房屋安全存续期限说”又可称为“剩余使用寿命说”“安全使用年限说”“功能报废说”“建筑物消灭说”等，将建筑物的安全使用年限作为住宅建设用地使用权自动续期的最长时限。按照房屋的剩余寿命续期。虽然确立建筑物剩余寿命耗费成本较高，但是出于公共安全考虑，定期评估建筑物剩余寿命是很有必要的。[16]但是此种学说在日后如何进行实践是需要法律法规做出进一步细化的。

（3）“固定期限说”认为住宅建设用地使用权应当设置固定的续期期限。有学者认为应综合考虑房屋的使用年限、房屋用途转化的可能性、土地和房屋被征收等情形在50至70年之间具体确定，原则上应当一次续期，不应多次续期。[17]

（4）“原存续期限说”建议土地使用权续期从土地使用期限届满的次日开始计算，续期期限与土地初始出让期限保持一致。[18]

结合学者的观点，我们认为应当在建筑物的安全存续年限内选择较长的续期期限。为了更好地贯彻《民法典》中的绿色原则，避免反复续期造成资源浪费，设置较长的续期期限较为合理。此外，续期期限太短会影响交易安全和稳定，受让人接受房屋后可能在短时间内面临土地使用权再次续期问题，严重影响交易秩序，设置长期续期期限能够维护稳定的土地使用权关系，促进交易。

至于具体的期限，鉴于我国住宅建设用地使用权最长70年的现状，建议延续该标准，每次续期以70年为宜。房屋存续可能不足70年的，以鉴定的房屋可能的安全存续期限为最高期限。每次续期前都进行一次房屋鉴定，按照房屋可能的存续期限为标准，仍然可以达到70年以上的，再续期70年。对于房屋鉴定的成本与具体操作规范，鉴于现有的实践难以进行借鉴与参考，可以在日后以法律法规的形式对房屋存续期间的鉴定的实施细则以及费用进行完善。

（二）缴费方式与未缴费的法律后果

1.缴费的方式

（1）“费改税”。

税收具有法定性，防止政府滥用权利肆意征收土地出让金，很多学者主张以税收代替土地出让金。在具体名目上，牛立夫、杨立新主张住宅土地使用税[19]，朱广新主张建设用地使用权持有税或物业税，洪丹娜主张利用不动产税[20]。之所以主张土地使用税取代土地使用费，主要是因为税收具有法定性，一旦通过立法确定土地使用税的征收范围、征收方式与税率，相比较于行政收费来说更具有稳定性、法定性和正当性，也符合依法治国的理念。

在费改税的具体操作上，杨立新主张住宅建设用地使用权不足70年的应自动续期到70年，权利人应补足取得权利时实际支付的出让金与当时70年土地使用权本应当交纳的出让金之间的差额和利息。70年期间届满后，住宅建设用地使用权人无需再缴纳土地出让金，只需依照法律规定缴纳土地使用税。同时该类税目的征收不应该过高，因为城市居民在购买家庭第一套住房时，支付的成本过高，往往透支了家庭在未来很长时间的预期收入，挤占了家庭在教育及生活等方面的支出，既然是象征性的，税收费用与土地使用权出让金的关系是象征性的比例关系，应当理解为1%以上5%以下的区间比较合适。

（2）并不提供具体的缴费方式和计算标准，只是提供大致的有偿续期思路。

王利明没有提出具体的收费名义和方式，建议设置最低居住面积，标准以下只象征性收取续期费用，超过最低居住面积，则采用超额累进收费标准。[21]高圣平指出，续期用地无需再次投入开发成本，其上的房屋价格也低于新房屋，因此建设用地使用权续期费用应低于新增用地的使用费标准。[22]住宅用地只需收取象征性费用，由土地所有人根据房屋结构和耐用年限等统一确定土地使用费的支付标准和方式。

2.未缴费的法律后果

学者对不予续期的法律后果意见较为一致。王林清认为未及时缴纳住宅用地续期费用并不影响居住权，业主只要在房屋交易或重建时办理缴费手续即可。[23]洪丹娜也认为支付费用并非续期的必要条件，因此建设用地使用权人届期未缴费仍有权居住，国家不能以拖欠续期费用为由强行收回住宅建设用地使用权，只是使用权人的转让、抵押等权利应受限，补缴相关费用才能享有完整权利。孙煜华提出不交费不影响居住权，但会限制住宅的转让权，对不交费的情况应区分对待。如果因客观原因无力缴费，国家不仅不能收回土地使用权，还应该减免权利人的续期费用。如果有能力而拒缴，国家也不能直接收回土地使用权，但是可以考虑一些替代性的强制执行和处罚措施，如交滞纳金或者从其银行账户中扣缴等[24]。为了维护房屋所有权人的居住权益，理论界对于不予续期的法律后果已经形成了统一的观点。对于不予缴纳续期费用，又没有明确表示不同意续期的，不影响房屋所有权人对房屋的居住，只是在交易时应补足应缴纳的土地使用税和滞纳金。

（三）拒绝续期的规范

拒绝续期指续期主体放弃续期的权利，即其在住宅建设用地使用权期限届满前，明确向相应行政机关表示不续期；在续期意思表示形式方面 ，《民法典》第 140条规定明示和沉默均可作出意思表示，但采沉默形式需法律有规定 、当事人有约定或符合交易习惯 。据此，因为自动续期在《民法典》上有明确规定文义上无需住宅所有权人积极作为即可延长期限，因而续期意思以沉默形式表示即可。与此相对应，拒绝续期的住宅所有权人应以通知等形式向行政机关明确表明其放弃续期之意思 。

所有权人明确表示拒绝续期的，应该由政府对房屋进行回购。为了促进回购房屋的上市流通，政府应当建立专门的回购房交易市场，统计回购房的房产信息、房屋使用寿命、续期年限以及费用等信息，进行全国联网信息公示。如果回购房出售困难，可能导致房屋长久闲置、资源浪费，建议将回购房交易制度与住房保障制度灵活衔接，在回购房交易市场挂牌一定期限后仍未出售的房屋，可以作为廉租房、共有产权房等，解决回购房未利用的资源浪费问题。

结语

国有土地是属于国家和全民的重要资产，附着于土地之上的房屋则代表着个体的财产权，二者均是不可侵犯的，如何更好地保护居民财产权必须进行谨慎斟酌。住宅建设用地使用权自动续期的规定，现行立法中仍有部分留白，续期的期限与次数仍未做出明确规定，这一点也正好体现了对于居民财产权的谨慎态度。

同时，权利人在是否续期上的意思自治不应被忽略，在充分保障城市居民基本住房利益的基础上，续期主体拒绝续期的，建设用地使用权因期限届满而终止，政府可通过适当方式取得住宅所有权；续期主体逾期未履行支付义务的，续期费用之债不能当然限制房产处分，可规定建设用地使用权因欠费而终止或启动强制履行措施。

完善住宅建设用地使用权自动续期制度，法律制度设计上既要遵循用益物权的基本法理，还要秉持居住权和稳定国家财政的利益平衡，在坚持有偿续期的前提下，因公共利益等原因允许不予续期例外的存在，设计出统一协调的续期制度。在《民法典》已经出台的背景下，住宅建设用地使用权的续期规则应尽早完善。