前言

（一）法律适用范围狭窄

当前商品房预售合同法律制度在适用范围上存在一定的限制，这是一个重要的问题。目前的法律适用范围较为狭窄，无法全面覆盖所有与商品房预售相关的法律纠纷，这给购房者和开发商带来了一定的法律风险。

首先，由于商品房预售合同法律适用范围的限制，一些特殊情况下的法律纠纷可能无法得到有效解决。例如，涉及到商品房预售合同外的附属权益问题、合同解除和违约责任等方面的纠纷，可能无法得到明确的法律依据和解决途径。这就给购房者和开发商在合同履行过程中带来了不确定性，增加了法律风险。

其次，当前的法律制度在适用范围上可能没有充分考虑到不同地区和不同类型的商品房预售合同的特殊性。由于地区差异和合同类型的多样性，不同地区和不同类型的商品房预售合同可能存在一些具有地域特点的法律问题和纠纷。然而，由于法律适用范围的限制，这些特殊情况可能无法得到应有的法律保护和解决。

此外，法律适用范围狭窄也可能导致法律制度的滞后性。随着商品房市场的不断发展和变化，新的问题和纠纷不断涌现。然而，由于法律适用范围的限制，法律制度可能无法及时跟进和适应市场的需求，导致法律规定与实际情况不相符，增加了法律风险。

（二）备案登记不具有公示功能

预售备案登记与预告登记都是房屋预售的登记手段，有着紧密的联系，有着不同之处。《民法典》把预告登记确立为一项不动产登记制度，具有不同的法律效力。预购人在进行预告登记后，在预告登记的法定期限内产生的公示效力为物权公示效力，预售备案登记的公示效力为合同债权公示效力。预售备案登记是房管部门对预售买卖合同债权的公示，是预售人根据管理办法对预售合同进行登记备案的行为，没有物权公示力产生。因为预售备案登记被定义为一项行政手段，是为了防止预售人再次售卖房屋损害预购人利益，因而不会产生关于登记房屋的物权公示力，也不会影响备案的预售合同的效力。仅仅在预售人不进行备案登记时，会对预售人进行行政惩罚。

目前预售备案登记存在地区差异与时间差异，在不同的地方与历史时期规定与操作均有所不同。在2010年以前，各地预售备案登记没有统一的公示标准，普通公民查询公示内容的流程非常复杂，甚至部分机关并不允许大众查询，本人查阅需持身份证明，非本人的其他人只有通过公、检、法机关才可以查询；大数据时代到来以后，网签备案登记推行，各地方对于预售备案登记的公示流程均有所规范化，登记状况有所改观，向大众开放查询，可是由于经济问题一些地区的公示流程仍不完善，查询非常不便。从总体上来看，我国的预售备案登记还没有公示的功能，其因不同的历史阶段，不同的地理位置，具有不同的表现形式，无法对第三人起到预警的作用。

（三）缺乏明确的预售商品房转让制度

当前的商品房预售合同法律制度存在一个重要问题，即缺乏明确的预售商品房转让制度。这一问题的存在给购房者和开发商在购房过程中，特别是在转让预售商品房时，带来了一定的法律风险。

首先，由于缺乏明确的预售商品房转让制度，购房者在转让预售商品房时可能面临权益保护问题。转让预售商品房涉及到购房者的权益转移和受让方的权益保护，但目前的法律制度对于这一过程的规定较为模糊。购房者在转让过程中可能面临合同解除、权益转移和违约责任等方面的问题，而受让方则需要保障其购房权益的合法性和有效性。缺乏明确的预售商品房转让制度使得购房者和受让方在转让过程中的权益保护存在不确定性，增加了法律纠纷的风险。

其次，当前的法律制度对于预售商品房转让合同的效力和违约责任等方面也缺乏明确规定。预售商品房转让合同是购房者与受让方之间的重要合同，涉及到双方的权益和责任。然而，由于缺乏明确的法律规定，转让合同的效力、违约责任以及其他相关事项可能存在争议。这给购房者和受让方在合同履行过程中带来了法律风险，可能导致合同纠纷的发生。

（一）扩大相关法律在商品房预售法律纠纷中的适用

相对于港台地区的房屋预售的法律救济机制来说，大陆的法律救济机制显得单调，对处于弱势地位的预购人的保护和救济显得单一，可供预购人选择的救济方式受到很大的限制。目前，大陆的房产纠纷通常适用民事法律如《民法通则》、《合同法》等来解决，《反不正当竞争法》和《消费者权益保护法》在房地产法律纠纷解决机制的缺失，不仅在法理上讲不通，而且也不利于房地产行业规范、健康的发展。根据请求权竞合理论，受害一方有权在不同法律规范赋予他的两个或两个以上的请求权中选择一个来解决争端，而不是法院来决定他应该行使哪种请求权，从房地产市场的发展来看，《反不正当竞争法》和《消费者权益保护法》在争端解决机制中的运用，将会对培育规范的交易秩序起到积极作用，从而遏制欺诈、蒙骗消费者行为的发生，给予购房者更全面的救济和保护。

（二）凸显备案登记应具有公示功能

从登记行为的属性角度分析预售登记备案，其只是行政备案登记的一种，实质上没有对外公示效果的产生，也没有对外公示效力。从公示的内容与对外方式角度分别来看，前者将权利信息作为物权公示的内容，后者以对外公示行为展示登记内容。权利为物权公示行为的载体，预售备案登记登记的是债权债务关系，内容是买卖双方签订的预售合同，目的是进行相关信息收集与秩序监督。物权公示是对权利人身份以及与权利人有关权益的公示。预售备案登记明显不属于物权登记，预购人无法因该登记取得物权。预告登记相比于预售备案登记制度效力明确，是一项不动产登记制度，在法定期限内具有物权公示力。预售备案登记是合同债权公示的行为，不发生物权公示力，发生债权公示力。预购人如果想进一步取得物权公示效力，则应在签订预售合同后，进行预告登记。

住房城乡建设部于2018年12月26日发布的《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》中指出，在全国的城市规划区中的有土地范围内应全面实行房屋交易合同网签备案制度，新归入网签备案的范畴的新建商品房与存量房房屋买卖合同包括：新建商品房和存量房房屋买卖合同、房屋租赁合同、房屋抵押合同。也可以说，房屋网签的备案工作在住房和城乡建设部推动后，作为房屋网签备案的最主要一种类型即预售备案登记要被纳入统一的管理当中，此外，预售备案登记并不需要买房人自己进行申请，房地产开发企业可以进行办理，同时，在新建商品房买卖合同成立的时候也同时完成。从实际的效用方面来说，这样具有一定的公示性与公权性，能够避免发生“一房屋二卖”的事情发生。

在市场经济的今天，登记功能可以通过权利确认和公示而得以体现。从根本上来说，是保证购房人可以据此获得其对房地产享有的权利。与此同时，保障购房人的该项权利，也是为了维护交易的正常进行，这也是该项法律制度设计的初衷。这项制度是对房地产的双方当事人的债权债务关系的合理的延伸与拓展，是保障房地产合同正常履行的必要的制度手段，自然也就是房地产交易的前提条件。因此，商品房预售备案登记并不单纯是一项行政管理的手段，而是更加关注于权利的设置，并将该项权利向社会公布，使第三人得知该项权利的存在。第三人通过社会上的公告的信息，得知商品房上是否存在预售备案登记，进而得知其要进行的各项商品房是否存在各种状态，并由此来判断是否与之进行各种商事交易。即如若第三人想要交易的商品房上存在着业已存在的商品房预售登记，也就意味着他人对该商品房享有某种权利，也就意味着与该商品房进行交易会存在诸多问题，第三人通常会放弃交易，这也就避免了更多纠纷的出现。

（三）建立预售商品房转让制度

《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。但是自该法1995年实施以来，国务院至今没有对这一问题做出具体规定。

在预售商品房的转让问题上，我个人认为应采取允许的立法模式。任何一项法律制度的设计都是建立现实的经济生活基础之上的，并且这种制度的价值判断是对现实经济生活中的利益平衡的结果。

成功的房屋预售是一种双赢的格局，一方面，它可以使开发商资金尽快回流，降低开发建设成本；另一方面，预售房屋相对于现房来说，是低价入市来吸引购房者的，所以消费者可以较低的价格买来中意的房子。对预售房屋转让持反对观点的人主要理由是预售房屋其转让有较大的投机性，允许转让会导致房价上涨，扰乱房地产秩序，影响房屋使用人的利益，并且可能引导人们去参与“炒楼花”的游戏，产生泡沫经济。

个体是其利益的最佳判断者。作为用房者来说，什么时候买房，要在什么价位买房，他会在他认为最符合其利益的时候买房，政府应该做的事不是替个体做出什么时候买房合适的决定，而是应该把健全商品房预售市场，降低预售商品房市场的风险作为自己的首要任务。

商品房预售合同是法律关系复杂、履行周期长、市场风险大的交易合同，有关这方面法律法规并不完善，加上我国目前物权登记应有效力并不清晰，使得商品房预售合同中相关法律问题较为突出。实践表明，仅依据我国现行法律中的买卖合同制度尚不足以充分保护购房人的利益，且理论界和实务部门对商品房预售合同及购房人的预购权利性质有不同认识，以致目前在实务中产生了许多混淆。因此，应当借鉴各发达国家和地区的先进经验，并结合我国具体国情，尽快确立并完善我国相关法律，就显得尤为重要。

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