从建设单位销售房屋到小区符合业主大会成立要件之间存在一定时间差，在该段时间里，建设单位仍拥有较多的所有权比例，而业主入住率较低，尚不具备召开业主大会的条件，自然也无法对物业进行管理。因此，为了维护业主利益，完成正常的房屋交付和管理，法律赋予建设单位签订前期物业服务合同的权利，根据《物业管理条例》第21条规定，前期物业服务合同即指在物业服务区域内的业主或业主大会选聘物业服务人之前，由建设单位与物业服务企业签订的，由物业服务企业提供前期物业服务的书面协议。

前期物业服务合同的签订主体虽然为建设单位和物业服务人，但基于前期物业服务合同的特殊性，对于建设单位能否行使合同解除权，特别是在物业部分交付但业主大会尚未成立前，建设单位是否有权解除前期物业服务合同？我国现行法律、物业管理相关行政法规及司法解释均未作出明确规定，司法实践也对此存在不同认识。本文将针对该问题展开分析。

《中华人民共和国民法典》（简称“《民法典》”）颁布后，前期物业服务合同成为有名合同，约束主体及存续期间均有法律的特殊规定，也因此体现出其独特的性质，该性质亦使得其解除不同于一般合同的解除。

1.涉他性

《民法典》第939条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同， 对业主具有法律约束力。

从该条规定可知，前期物业服务合同的履行并不局限于建设单位和物业服务公司之间，该合同对业主同样具有法律约束力。在前期物业管理阶段，因业主大会尚未成立，开发商作为唯一的业主，只能由其选聘，但随着建设单位物业的出售或者转让，后续业主加入物业，合同的履约主体也相应发生变化，前期物业服务合同对业主也开始产生法律约束力。

2.过渡性

《民法典》第940条规定，建设单位依法与物业服务⼈订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务⼈订⽴的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

该条文明确规定了前期物业服务合同仅存在过渡期内，即业主大会或业主委员会选聘出新的物业服务企业之前，一旦业主大会成立并选聘了物业服务企业，前期物业服务合同也相应终止。

解除前期物业服务合同除需考虑合同解除条件是否满足外，在物业已部分交付的情况下，基于前期物业服务合同的涉他性和过渡性，对于是否需考虑业主因素，司法实践中存在不同观点。

1. 建设单位作为合同签订主体，有权解除

部分法院认为前期物业服务合同的签订主体为开发商和物业服务企业，根据合同相对性，在建设单位与物业服务企业协商一致或达到合同解除条件时，可行使解除权。

如（2021）黔02民终2333号案中，法院认为前期物业服务合同的主体一方是建设单位，一方是建设单位选聘的物业公司。根据《物业管理条例》第25条、《民法典》第939条规定，建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，该约束力的产生并非基于业主系合同主体，而是基于前期物业服务合同的过渡性特征而由法律规定，物业买受人通过与建设单位的买卖关系而接受建设单位所签订的前期物业服务合同，即业主系基于与建设单位之间的民事法律关系而接受前期物业服务合同的约束，并非系基于与物业服务公司的民事法律关系而接受前期物业服务合同的约束。因此，订立、变更、解除前期物业服务合同的主体仍应为建设单位和物业公司，

2. 建设单位无权解除，需由业主共同决定

部分法院认为，前期物业服务合同具有涉他性，对业主有法律约束力，加之解聘物业服务企业为法定的业主权利，基于此建设单位不具有单方解除前期物业服务合同的权利，而应由业主共同决定。

如（2023）皖13民终3515号中，法院认为，根据《中华人民共和国民法典》相关条款，解除合同时，当事人可以选择合意解除或行使约定解除权或法定解除权。当合同未涉及第三人利益时，当事人享有解除合同的自由。但若合同关系到第三人的利益，单方解除合同的权利将受到限制。《龙腾中央花园物业服务合同》是龙腾公司与物业服务企业宇豪公司签订的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。龙腾公司主张合同纠纷与业主无关联性的主张，法院不予支持。法律规定解聘或选聘物业服务企业必须由业主共同决定，并经过法定程序。合同约定合同终止由业主委员会代表全体业主与选聘的物业服务企业签订合法有效的物业服务合同。

3. 笔者观点

基于前期物业服务合同的特殊性质，笔者更认同第二种观点。

首先，前期物业服务合同具有涉他性，即前期物业服务合同并非仅涉及合同当事人的权利义务，而是对业主具有法律上的约束力，业主利益与该合同密切相关，在房子销售之前，建设单位是物业区域的唯一业主，前期物业服务合同的一方当事人是建设单位，但根据《物业管理条例》第25条的规定，房屋售出后，建设单位与买受人之间签订的买卖合同应包含前期物业服务合同的内容，相关权利义务由新业主概括承受，换句话说，该情形下，新的房屋买受人（即业主）取代了原建设单位的主体地位，成为了前期物业服务合同的一方当事人。

其次，前期物业服务合同的过渡性也表明其终止具有特殊性，即受业主大会及业主委员会影响，取决于业主委员会或者业主与新物业服务⼈签订物业服务合同的时间，此外，《民法典》第278条及《物业管理条例》第11条更是直接规定了选聘物业服务企业为业主大会的权利，明确更换物业服务企业需经一定比例的业主同意。因此，在前期物业服务合同解除的过程中也应考虑业主利益。

根据《民法典》第278条规定，选聘物业管理人需由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。因此解除前期物业服务合同也应遵循专有部分面积和人数均过半的双重要求。

关于专有部分面积。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第8条，专有部分面积可以按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。具体操作时需注意应达到专有部分面积占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主同意的条件。

关于人数。若要达到《民法典》规定的条件，至少需人数占比三分之二以上业主参与表决，并经参与表决人数过半数的业主同意。需注意，在业主人数确定方面，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第1条及第9条规定，尚未办理所有权登记但已经合法占有房屋的买受人也已具有业主资格。同时，建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，按一人计算，即建设单位系一人业主。

另外，因前期物业服务阶段业主委员会尚未成立，若建设单位欲更换前期物业服务公司只能通过其他方式征求业主同意，笔者认为，此时可参照《住房和城乡建设部关于印发<业主大会和业主委员会指导规则>的通知》第58条规定，通过居委会征求业主同意。此外，建设单位也可自行组织召集物业管理区域内已有业主召开临时会议，尽量收集已有全部业主的意见并征求其同意，减少因程序瑕疵导致被更换的前期物业服务企业或者业主提出异议的可能性。

文康商事诉讼与破产清算团队

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