前言：

随着城市化进程的不断加快，城市地面上层空间的建设已接近饱和，要拓展城市发展空间，提升城市中心待更新地区二次开发的总价值，地下空间的开发与利用就成为解决矛盾的有效手段和必然途径。

此前，青岛市地下空间开发的相关规定多散见于各政策文件中，并未单独形成体系。2020年，青岛市相继出台了《青岛市地下空间国有建设用地使用权管理办法》（2020年1月12日施行）和《青岛市地下空间开发利用管理条例》（2020年7月1日施行），为规范地下空间开发利用和缓解城市发展空间压力提供了较为完备的制度保障。

作为青岛市首部规范地下空间开发利用的地方性法规，《青岛市地下空间开发利用管理条例》（“地下空间开发条例”）的施行必将推动青岛市地下空间的开发利用加速发展。

1.        地下空间的类型

《地下空间开发条例》第三条明确指出，地下空间是指地表以下的空间，其类型包括结建式地下空间和单建式地下空间。

其中，结建式地下空间，是指结合地表建筑开发建设的地下空间。而单建式地下空间，是指独立开发建设的地下空间。

《青岛市地下空间国有建设用地使用权管理办法》第三条明确将“市政道路、公共绿地、公共广场等公共用地的地下空间”划为单建地下空间。

区分结建式与单建式地下空间的意义在于，结建式地下空间应当随地上建设一并办理规划许可、建设用地使用审批手续、建设用地使用权和建（构）筑物所有权首次登记，在建设过程中，也应当遵守先地下后地上的建设时序。

2.        与地下空间相关联的政府部门及各自的分工

3.        地下空间的普查与信息平台搭建

作为一个较新的领域，对地下空间进行系统化管理的前提就是地下空间普查及建档，调查和评估的内容包括：地下空间的自然状况、资源条件、地质环境、利用现状及开发利用制约因素等等。相关工作成果也将为此后的规划奠定基础。

4.        地下空间开发利用规划

5.        地下空间建设用地使用权的取得方式

出让金计算：

根据《青岛市地下空间国有建设用地使用权管理办法》第八条的规定，以有偿使用方式供应的地下空间国有建设用地使用权，在开展地价评估时，以基准地价对应的容积率为基础，地下负一层按照地表同用途地价的三分之一测算，地下负二层按照地表同用途地价的六分之一测算，地下负三层及以下空间不收取土地价款。

地下停车库（位），按照工业用途对照上述比例测算地价。

过渡性规定：

对已办理地表建设工程用地审批手续，后经批准由同一建设单位结合地面建筑一并开发建设地下工程，用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用途的，建设单位应当在办理房地产初始登记前，按规定报政府批准并补缴土地出让价款。

工矿仓储项目使用地下空间仍然用于工矿仓储用途的，不需补缴土地出让价款。

《青岛市地下空间国有建设用地使用权管理办法》实施前（2020年1月12日），原土地出让合同（或划拨决定书）中未明确，但经自然资源和规划行政主管部门批准实际建设中增加了地下建筑的，需按本办法办理相关手续；属经营性用途的，应补缴土地出让价款后，方可办理相关房地产权登记手续。

6.        地下空间建设的合规要点

施工前：建设单位应当查明施工区域及周边现有建（构）筑物、市政设施、地下管线、交通设施、人民防空工程、文物、古树名木等情况，制定应急预案，采取必要的防护措施，并在施工过程中进行监测。

竣工验收后：建设单位应当在三个月内将符合规定的建设工程档案移交城建档案管理机构。

地下空间建设不得危及地表及地下相邻建（构）筑物、设施的安全。

地下空间建设因通行、通风、通电、排水等必须利用相邻建设用地的，则通行、通风、通电、排水等应当符合相关法律法规、标准和规范的要求，避免对相邻建设用地使用权人造成损害；造成损害的，应当依法给予赔偿。

7.        地下空间的不动产登记

地下空间的不动产登记并无太多特殊之处，仅有如下两点值得注意：

Ÿ   地下公共停车场、公共连通通道等设施，不得进行分割登记。

解读：结合《青岛市地下空间国有建设用地使用权管理办法》第十条的规定，“鼓励用地单位利用自有土地地下空间建设面向社会提供公共服务的地下停车场（不包含住宅小区配套停车场），可以划拨方式供应，如分割转让、销售的，应办理有偿使用手续，按本办法规定的标准补缴土地出让价款。”但根据本条规定，地下公共停车场即使办理了有偿使用手续，亦不能分割登记。

Ÿ  地下空间不动产登记时应当在登记簿及权利证书中注明“地下空间”，并注明用途；属人民防空工程的，还应当注明“人民防空工程”。

解读：人防工程的权属历来在实践中存有争议，但无论如何，根据本条的规定，人防工程的权利人还是会取得相应的权利证书。

8.        地下空间的管理维护

对地下空间负有管理维护义务的主体包括：产权人、使用人以及其他负有管理维护责任的单位。地下空间的管理维护人负有如下义务：

1)      应当按照规定对地下空间进行日常管理和维护，保障公共连通通道及出入口的畅通，保持消防、报警、通风、照明、监控、通信、无障碍、人民防空等设施正常运行，规范设置地下空间的标识和指引，并配合城市基础设施维护单位对相关设施进行日常维护保养。

2)      使用地下空间，应当符合安全生产、消防、人民防空、防洪排涝、市容环卫等方面的标准、规范和要求。

3)      禁止擅自改动地下空间建筑结构，禁止擅自改变地下建（构）筑物使用性质或者用途。

4)      应当制定应急预案并组织演练；突发事件发生时，应当立即采取应急处置措施，并向有关部门报告。

对于特殊的地下空间而言：

5)      对公众开放的地下生产、经营场所或者其他地下公共活动场所，应当按照规定配备报警装置和必要的应急救援设施、设备，消防安全重点单位应当根据需要建立微型消防站。管理维护人应当对配备的设施、设备进行定期检查、维护和更新，确保其完好。

6)      平战结合的地下空间管理维护人应当保证各项防护设施的状态良好，并确保战时能迅速投入使用。战备需要时，地下空间管理维护人应当无条件服从统一调度。