按揭贷款相关问题分析

（一）按揭的法律属性

房屋按揭分为现房按揭和期房按揭。因现房按揭只涉及购房者和银行两方主体，购房者以房屋所有权对银行的房屋贷款提供担保，其性质属于不动产抵押，理论和实践中没有争议，因而本文主要是在期房按揭的语境下讨论相关问题。

关于期房按揭的性质，理论界争议不断。有学者认为期房按揭为准抵押或者所有权之期待权抵押[1]，有学者认为按揭是不同于抵押、质押、让与担保的新的物权形式[2]，有学者认为界定按揭的性质应当结合我国实际，按揭前期是质押，竣工交付后为抵押[3]，也有学者对将按揭定性为物权提出反对观点。

笔者认为，作为购房者在期房买卖合同过程中与银行签署借贷合同的一种特殊产物，仅是银行对自身债权实现的一种保护性方式，没有必要过多的探究其是否与抵押权、质权具有同样物权效力问题。但随着《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》出台，民法典时代下抵押预告登记的效力已得到进一步的确定，不论从银行还是开发商来说，结合自身的实际情况积极促进抵押登记的正式办理即可。

（二）按揭中的法律关系

期房按揭是购房者、开发商与银行达成合意，约定银行向购房者提供购房贷款，购房者分期偿还贷款并以其对所购房屋的权利提供担保，同时开发商提供阶段性保证。期房按揭涉及购房者、开发商与银行三方主体、四大法律关系。

1、买卖合同关系

一般来说，购房者与开发商签订《商品房买卖合同》，购房者按照合同约定向开发商支付一定首付款，另一部分通过办理银行按揭贷款形式支付购房款。开发商需按照双方买卖合同约定，向购房者如期交付房屋并协助配合办理房屋产权登记。购房者与开发商二者系建立商品房买卖合同关系。

2.借贷合同关系

购房者与银行签订《借贷合同》，银行发放贷款用于支付购房者欠付开发商首付款以外的购房款，购房者在未来一定期限内按月向银行偿还本息。购房者与银行二者建立借贷合同关系。

3.抵押合同关系

在预售商品房买卖实践过程中，购房者在与银行签署《借贷合同》支付商品房购房款时，银行均要求购房者以其购买的期房办理抵押权预告登记，并在房屋具备办理产权登记条件后办理房屋抵押登记，以此保证银行债权的优先实现。因此，购房者与银行间同时建立抵押合同关系。

4.保证合同关系

因开发商所销售的期房在出售时房屋尚未建成，银行与购房者之间所办理的抵押权预告登记并不具备真正的抵押权效力，对银行债权的后续实现仍存在一定风险。故一般来说，银行在要求购房者将其房屋办理预告抵押登记的同时，在借贷担保合同中会明确要求开发商就购房者的借款承担连带责任保证，开发商由此与银行建立保证合同关系。

正因购房者在办理按揭贷款时与开发商、银行存在多重法律关系，从而导致了开发商对于购房者逾期偿还贷款承担责任后，行使合同约定解除权或是行使保证人追偿权有关问题的出现。

在实践中，开发商与购房者签订《商品房买卖合同》格式文本的同时，会增加附件补充协议条款约定，在补充条款中约定“购房者在按揭贷款办理完毕按月还款过程中，如果连续三个月或累计六个月逾期偿还贷款导致开发商承担保证责任的，则开发商有权解除商品房买卖合同”等类似规定。而在司法实践中，对于开发商承担保证责任后能否依据合同约定主张解除合同存在不同观点。

（一）支持开发商依约定解除商品房买卖合同

在部分案例中，人民法院认为双方当事人签订的《商品房买卖合同》及补充协议所约定的合同解除情形系双方真实意思表示，当开发商承担保证责任后即解除条件成就，因此开发商请求解除合同的请求应予以支持。

例如在(2022)鲁05民终598号案例中，人民法院认为涉案《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约履行相应合同义务。双方当事人在涉案商品房预售合同的附件八补充协议中明确约定了合同解除的条件，即“按揭贷款期间,若买受人未履行按揭贷款合同的约定,致使出卖人为买受人代垫按揭贷款本息、罚息、违约金、赔偿金等款项时,出卖人有权解除《商品房买卖合同》,同时买受人须向出卖人支付违约金,因买受人逾期还贷给出卖人造成的损失超出违约金额的,出卖人有权向买受人继续追偿。”现周某光、刘某会多次逾期偿还借款，导致中国银行股份有限公司某支行扣划开发商公司保证金账户代偿上述借款，开发商公司依约行使合同解除权的条件已经成就，开发商公司诉请解除双方《商品房买卖合同》符合法律规定及双方约定，本院对开发商公司该项请求予以支持。

（二）不支持开发商解除商品房买卖合同

《最高人民法院<全国法院民商事审判工作会议纪要>》（法[2019]254号）第四十七条：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”

在司法实践中，部分法院认为合同签订的主要目的是鼓励交易、促进发展，不随意解除合同是诚实信用原则的体现。对于已生效且部分履行的合同，即便双方合同约定的解除条件已成就，开发商也不能行使对《商品房买卖合同》的合同权，需考量购房者的违约程度是否影响合同目的实现。

比如在(2022)京02民终5097号案例中，法院认为：首先，某公司与冯某某、杨某良之间存在房屋买卖合同关系，并基于房屋买卖合同关系另产生贷款保证关系，双方签订预售合同后，冯某某、杨某良以部分首付部分贷款的方式支付全部购房款，某公司交付房屋，双方均履行了商品房买卖合同主要义务。虽买卖合同中有“买受人连续三个月或者累计五个月未能向按揭银行偿还本息，出卖人有权解除商品房买卖合同”的约定，但该条款并非商品房买卖合同项下的主要合同义务，贷款人、借款人及保证人已就贷款、偿还及保证责任另行签订借款合同予以规范；其次，冯某某、杨某良逾期偿还贷款，致某公司承担保证责任产生相应损失，但该公司在承担保证责任后已经选择向冯某某、杨某良进行追偿，并经法院强制执行追回部分款项，剩余款项亦可通过法院的执行或其他合法途径解决，故某公司虽利益受损但权利救济渠道明确畅通可实现；再次，涉案房屋在冯某某、杨某良购买后价值大幅增值，合同是否解除涉及巨额增值利益的归属，可能产生有失公平的状态。以上情形下，某公司主张解除商品房买卖合同势必会改变合同履行状态、造成各方利益失衡，故一审法院据此做出判决驳回金隅公司的诉讼请求正确，本院应予维持。

通过对当下司法实践中不支持开发商解除权的有关案例梳理分析，法院不予支持开发商解除合同的理由大多有以下几点：

结语

综上，面对购房者逾期偿还按揭贷款导致承担保证责任后，开发商行使商品房买卖合同解除权的前提，须双方在合同中对购房者逾期偿还贷款，开发商享有合同解除权有具体明确约定，在约定解除权情形成就时能够依约主张解除权。

然而，在司法实践中，在购房者逾期偿还贷款导致开发商承担担保责任后，并非依照双方约定商品房买卖合同解除权均能得到支持，仍需受各种因素的制约和影响，通常人民法院会根据双方合同的实际履行情况、购房者的违约程度，并结合合同目的、合同义务、公平原则、条款效力等方面综合判断后作出判决。

【参考文献】

1.马原：《房地产案件新问题与判解研究》，人民法院出版社，1998年版第4～6页。

2.黄志明、张琦：《论按揭的法律定位》，载《法学家》，2001年第3期。

3.蒋万来：《评我国房地产业界对“按揭”的曲解》，载《法学》2004年第6期。