（一）基本事实

A公司与发包方B公司共同签署建设工程施工合同，由A公司承包建设B公司开发建设的某小区二期1-6号等六栋楼宇工程施工图纸范围内全部建筑安装工程，约定开工日期为2015年11月15日（具体开工日期以双方办理开工报告中的开工日期为准），竣工日期为2017年5月9日，合同工期总日历天数为540天，合同价款按照进度支付。合同签订后，双方分别就每栋楼宇签署开工报告。合同履行过程中，因B公司未按期足额付款，项目中期停工。2019年1月10日，双方及监理单位及物业公司对1-5号楼全部住宅户、公共部位和功能性进行了验收，验收结论为符合验收要求，验收合格。2019年4月25日，A公司、B公司及设计单位、监理单位对6号楼主体分部工程进行了验收，验收意见为：各分项检验批验收合格，符合质量验收规范要求；观感合格，质量符合设计规范要求，同意进行装饰装修阶段的施工。

2020年2月，A公司向B公司发出解除合同通知，陈述因B公司违约拖欠工程款，导致合同无法继续履行，告知B公司解除施工合同。2020年3月，A公司、B公司签署了某小区二期工程结算总表，确认某小区二期已完工1-5号楼部分土建、安装工程款总计4100万元，欠付1000万元；当日，双方还签署了某小区二期6号楼工程结算总表，确认结算总价800万元。

因另案中，B公司与其他抵押权人间的纠纷案件进入强制执行程序，法院准备对该小区6号楼进行拍卖处理，A公司申请参与分配，但B公司及另案债权人均不同意。A公司遂提起执行分配方案之诉，阻止拍卖所得价款流失，同时主张对法院拍卖某小区6号楼所得价款在全部1800万元工程款范围内享有优先受偿权，故本案成讼。本案案件审理过程中，A公司与B公司对双方签订的建设工程施工合同已解除以及B公司拖欠A公司工程款1800万元的事实无争议。

（二）法院裁判

本案裁判一波三折。该案件一审法院认为，A公司主张工程款的优先受偿权符合法律规定，其主张的优先受偿权范围不包含B公司提交的已售房产统计信息记载的房屋。遂判决A公司对小区6号楼整体在1800万元范围内享有优先受偿权。案件二审法院认为，因双方在建设工程施工合同中约定的竣工日期为2017年5月9日，实际竣工日期为2019年4月25日，A公司未在六个月内主张优先权，因此其优先权已丧失，遂判决A公司对6号楼不享有优先权。

A公司不服二审判决向人民法院申请再审，再审法院经审查后认为，首先，因B公司拖欠涉案项目工程款导致工程长期停工，B公司一直未与A公司结算，工程款数额处于不确定状态，并非A公司怠于行使自己的权利，直至双方合同解除并对案涉项目进行了结算，此时B公司欠付工程款的数额方才确定，A公司主张行使优先受偿权符合保护承包人工程价款优先受偿的立法本意。其次，根据施工人劳动物化到建设工程的原理，施工人优先受偿权应当只及于其自身劳动物化到建设工程中的部分，因此，优先受偿权行使的客体范围以对应为原则。因此，再审法院最终改判A公司对6号楼在800万元范围内享有优先权。

（一）建设工程优先权的法律界定

《民法典》第八百零七条规定：“发包人未依照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”这是建设工程优先权的基础法律来源。建设工程优先权即指在建设工程中，施工方对其完成的工程部分所享有的优先受偿权。建设工程优先权的设立，旨在保障施工方的合法权益，防止因发包人资金问题而导致施工方的劳动成果无法得到合理回报。

（二）建设工程优先权与其他优先受偿权冲突的实务处理方法评析

尽管法律赋予了施工方优先权，但在实务中，当该优先权与其他优先受偿权，如抵押权发生冲突时，如何平衡各方利益是一个相当棘手的问题。尤其是当需要先行处理承包人享有优先权的部分建筑时，如何分配拍卖所得价款、如何确定承包人优先权的范围，成了一个亟待解决的问题。

在实务中，人民法院通常结合实际情况，采取以下三种方法处理此类冲突：

▶方法一：承包人以其全部债权优先受偿。

持该种处理方式观点的法院认为，虽然工程在具体建设过程中分为不同的单体建筑，但作为同一建设工程施工合同项下的工程，承包人就此投入的人力、物力、财力等均无法准确拆分。并且从工程立项、规划设计、组织施工、工期变更以及工程款支付的情况看，承包人对于该工程是作为一个整体工程进行建设并按照施工合同整体约定履行义务的，参考担保物权的不可分性，建设工程优先受偿权不宜针对单体建筑分别计算，而应作为一个整体统一计算和考量。且按照相关法律规定，承包人享有的优先权本身即优先于其他债权人的优先受偿权。

这种方式以拍卖所得价款对承包人的全部债权进行优先受偿，优点在于充分保护了承包人的施工利益，但缺点在于忽视了对其他债权人的保护，可能导致其他债权人的利益受损。

▶方法二：按承包人与其他债权人债权金额的比例分别受偿。

这种方式优点在于均等保护了双方的利益，但缺点在于双方债权的具体数额往往难以确定，可能导致发包人以其他原因欠付的债务影响承包人的利益，造成不公平。

▶方法三：按照拍卖的部分与承包人享有优先权的全部建筑的比例进行优先受偿。

该种观点如今正在被司法实务逐渐接受，如《浙江省高级人民法院执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解答（浙高法执〔2012〕2号）》第五条即明确对该种情况进行解释：“五、建设工程承包人承建的部分工程因另案被执行的，承包人行使优先权的工程价款范围如何掌握？建设工程承包人承建的部分工程因发包人的其他债务被人民法院执行的，承包人只能根据被执行的工程占其承建的全部工程的比例，对相应的工程价款主张优先受偿。”

该处理方法的优势主要表现在三个方面：首先，它精确地反映了承包人在完成工程建设过程中所投入的实际劳动量，符合保护承包人工程价款优先受偿的立法的初衷和本意；其次，它防止了承包人滥用其优先受偿权，避免了不当地缩小其应主张优先权的范围，从而损害了积极主张权利的其他债权人的利益，确保了承包人权利与义务的统一；再次，它也督促承包人针对全部施工范围而不是任意部分主张建设工程优先权，有利于尽快厘清依附在工程项目上的全部权利义务，避免反复诉讼造成司法资源的浪费。

相比之下，如果支持承包人在整个工程范围内自由选择行使优先受偿权，将可能导致积极行使权利的其他债权人的债权因承包人的优先权而无法获得清偿，相对迟延行使权利的债权人反而可以等待承包人债权获得大部分清偿后再行动，导致所有债权人都处于“观望”状态，拒绝积极行使其权利，既无法兼顾全体债权人受偿的公平性，更难以实现法律利益的均衡和高效。

综上所述，建设工程优先权的法律框架及其在实务中的变通性应用是确保建筑市场秩序和保护施工方合法权益的关键。通过对A公司与B公司案例的深入分析，我们可以看到，在处理建设工程优先权与抵押权等其他权利冲突时，法院的裁判过程充满挑战，需要综合考虑法律规定、合同约定以及各方的实际投入与损失。再审法院的判决体现了对承包人工程价款优先受偿立法本意的尊重，同时也强调了优先受偿权行使的客体范围应当以对应为原则。这种裁判思路不仅保护了承包人的合法权益，也兼顾了其他债权人的合理利益，体现了法律的公平与效率。

实务中，处理建设工程优先权与其他债权冲突的三种主要方式各有优缺点。承包人全部债权优先受偿的方式虽然保护了承包人的利益，但可能忽视了其他债权人的权利。按债权金额比例分别受偿的方式虽然力求公平，但在实际操作中存在确定债权数额的难度。而按照拍卖部分与承包人享有优先权的全部建筑的比例进行受偿的方式，因其精确性、合理性和效率性，逐渐成为司法实务中的优选方案。

显然，建设工程优先权的实务处理需要经过细致地分析和审慎地判断，它要求法院在尊重法律规定的同时，充分考虑案件的具体情况，平衡各方利益，实现法律效果与社会效果的统一。此外，立法和司法机关也应当不断完善相关法律规定，为建设工程优先权的实务操作提供更加明确和具体的指导，以促进建筑行业的健康发展。承包人、发包人以及相关利益方都应当增强法律意识，合理规划工程进度和资金流，尽量避免因资金问题导致的工程停工和法律纠纷，并在合同目的存在无法实现可能时，尽快启动相应的诉讼程序，避免因诉讼不及时造成自身权利的损害。

建设工程优先权的法律探讨是一个不断发展的领域，随着法律的完善和市场环境的变化，相关的法律理论和实务操作也将不断进步和完善。希望通过本文的分析与讨论，能够为建筑法律实务工作者提供有益的参考和启示，共同推动建设工程领域相关法律体系的完善与发展。

文康商事诉讼与破产清算团队

文康商事诉讼与破产清算团队自2007年设立以来，先后担任百余家破产、重整与强制清算企业的管理人、清算组、投资人顾问及债权人、债务人顾问，组织和主持了大量的企业破产与清算工作，擅长从各个角度权衡判断商业风险并及时提供代表各自利益最大化的建议和解决方案，专业能力得到各级司法部门和当事人的高度评价。

其中，文康律师作为投资人的法律顾问参与的青岛造船厂有限公司、青岛扬帆船舶制造有限公司破产重整案，入选“全省十大破产典型案例”，被写入《2019年全国两会最高人民法院工作报告》，在企业破产重整领域做出了有益探索和创新。

2020年文康被指定担任青岛市国资委下属的六家企业破产清算案件管理人，文康律师勤勉尽责、专业高效、不计成本，有效保护了债权人和债务人的合法权益，为维护社会主义市场经济秩序作出了重要贡献，获得破产案件受理法院、债权人、债务人等高度赞扬与一致好评。