契税作为房地产交易的大税种，任何细微的税率变动都会触及大家脑神经。网上各种舆论甚嚣尘上之际，笔者尝试通过单纯的立法沿革及法理推论来探究：契税法定后，现行房屋交易环节的契税优惠是否会被取消？与之前的税收政策可能会出现哪些变动？

一、契税税率是否发生了变更？现行1%~3%的阶段契税征收政策是怎么来的？

在契税法颁布之前，我国征收契税的法律依据是1997年7月7日国务院发布的《中华人民共和国契税暂行条例》。

暂行条例第三条规定：“全国的契税税率为3%到5%”。地方政府在暂行条例出台后根据自身的经济发展情况，选择确定契税税率。山东省选择适用3%的契税税率，青岛市政府也执行省政府的决定，同步采用3%的契税税率。

由此可见，3%~5%的契税税率区间在1997年暂行条例出台后一直施行至今，契税法的税率幅度也继续沿用了该规定，并没有做出改变。

那么，现行的最低1%的购房契税税率是怎么突破3%的底线，出现在我们生活中的呢？这要看暂行条例的第六条规定。

国务院在制定暂行条例时给财政部门留下了可以调整税收政策的“后门”，即暂行条例第六条第四项授权财政部来具体设计减征、免征契税的情形。也就是说，地方政府只能在暂行条例第三条“前款规定的幅度内”调整适用，而真正能够突破税率下限，向市场伸出看不见的大手的其实是国务院财政部门。

事实证明，国务院留下的“后门”果然派上了用场。

伴随着过去20年的楼市震荡，国务院曾多次进行契税调整。2016年，财政部与国家税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》决定将个人购买住房契税调整为1%、1.5%、2%三档征收。至此，形成了个人购买一套住房缴纳1%~1.5%契税、购二套住房缴纳1%~2%契税、购买三套住房缴纳全额也就是3%的契税这种较为稳定的契税缴纳政策。

二、契税法出台了，财政部是不是说了不算了，低于3%的优惠政策还有效吗？

现在网上的一种观点认为，契税法第三条第三款和第七条第二款规定了地方政府“可以确定差别税率”。也就是说，地方政府根据这两款规定拥有对契税税率的自主决定权，可以自由调整契税税率和减免政策。

而另一种观点认为，契税法施行后，契税下限至少要提高到3%，原因在于契税法第三条“人民政府在前款规定的税率幅度内提出”。所以，地方政府的调整权限最低也不可能突破税率底限3%。原来财政部的优惠税率是依据暂行条例做出的，暂行条例被废止后该优惠自然也就失效了。

笔者就上述观点并不完全赞同。

契税法第三条第一款，将契税的税率浮动区间已经锁定，这和暂行条例的套路一脉相承：虽然赋予地方政府适用差别税率的权力，但该权力被牢牢控制在了规定的幅度和程序内。

在契税法第三条第二款法定程序的前提下，地方政府任凭如何做文章都翻不出法定幅度的手掌心。契税法第七条同样将地方政府的减免权限限定在了法定的八种情形中，而这其中并不包含个人购买住房的情形。

所以，前述第一种观点是对法条的片面理解，而第二种观点也不甚全面，地方政府可调节的契税税率最低确实是3%，暂行条例的失效也的确会导致优惠通知的失效，这两点是毋庸置疑的。但是，这是否意味着契税法施行后就不会有低于3%的税收政策了呢？笔者认为也未见得。

根据前述内容可知，契税优惠从来不是直接改变契税税率，而是要看征税减免的“后门”开在哪、开给谁。

回到契税法的相关规定，我们在第六条第二款中找到了契税法的“后门”，再对比暂行条例第六条第四项，是不是感觉到了熟悉的味道？

契税法将契税减免条款分为了第六、第七两条，在第六条的末尾将契税减免的权力赋予了国务院，这与暂行条例之前将契税减免权力赋予财政部不同。当然，契税征收依据由行政法规升格成为法律，其“后门”的级别随之水涨船高也是应有之义。

笔者认为，契税法施行后，契税优惠政策决定权依然牢牢控制在国务院手里，所以短时间内契税的缴税政策不太可能出现较大的波动。但其法律基础确实出现了变化，国务院少不得要费些手脚，通过新的“后门”重新伸出大手，通过行政法规立法程序将优惠通知上升为行政法规，才能配套契税法形成新的稳定税收环境。

三、契税的相关规定既然和之前比变化不大，那搞一个契税法对我们老百姓还有啥影响？

本次契税法的基本内容脱胎于暂行条例。事实上，财政部在提交全国人大的“立法说明”里也是这样说的：“从实际执行情况看，契税税制要素基本合理，运行比较平稳。制定契税法，可按照税制平移的思路，保持现行税制框架和税负水平总体不变，将《暂行条例》上升为法律。同时，根据实际情况，对部分内容作了必要调整。”本次调整主要是增加了其他税收优惠政策以及退税规定。

那制定契税法对老百姓就没有实质意义了吗？

倒也并非如此。

虽然调整的内容不多，但契税法的出台是“落实税收法定原则”精神的体现，而税收法定原则要求征税主体、纳税主体、征税对象、税率、减免税、税务争议等等内容皆应明确由法律规定。非经法律规定，征税主体没有征税权力，纳税主体不负缴纳义务。将税收的权力从国务院收归全国人大，增加了行政机关突破法定情形的难度，这无疑是法制的进步，也是对我们老百姓权利的保护。

说了这么多，其实咱老百姓关心的还是“我买了房子还没交契税，咋办？”别急，这契税法也有规定。

根据契税法第九条规定，纳税人取得土地、房屋权属转移合同当日为纳税义务发生时间。也就是说，已签订房屋买卖合同，即便尚未缴税领取不动产权证，纳税义务发生时间应为合同签订时间，应当适用合同签订时的契税政策，而不是登记办证时的契税政策，大家可以参照自身房屋买卖合同的签订时间来考量契税税率。