一、合法合规，科学规划

破解改造难的第一步是要科学规划，通过借鉴经验、充分论证、整体规划、数字规划，确立科学的规划论证流程，实现科学的设计实施方法，建设科学的管理协调制度。

规划决定向社会资本推介有停车设施建设需求的老旧小区，优先实施建设条件较好、建设需求迫切的老旧小区停车项目。利用小区内部临时停车场、边角地块、建筑退线空间及单侧靠墙通道等空间新建停车项目，对现有平面停车设施进行机械式立体化改造。

2021年，广州市制定《广州市停车场专项规划(2020—2025年)》（征求意见稿），明确规划必须符合国土空间规划、城市交通发展战略的总体目标原则，坚持需求管理原则、可持续发展原则、节约资源原则、可实施性原则。遵循不同区域差异化上下限指标管理策略，优先保证住宅类建筑刚性停车需求。

根据停车调查数据，分析不同小区停车设施供需情况和使用特征，结合停车位配建指标要求，梳理停车矛盾突出区域。将停车设施配比失衡严重、人口密集度高的老旧小区等作为重点保障区，结合项目需求和建设条件，梳理近期建设项目。

对符合改造条件的老旧小区，前期可以邀请居民代表参与，充分了解居民停车需求。停车设施数量原则上不低于改造前的停车泊位供给规模，还应适当考虑未来停车需求，预留电动汽车充电桩接口。明确停车供给优先级，如“业主专有停车设施＞共有面积共享停车设施＞路内停车车位”，并以优先级为指导，合理增设停车设施。

整体规划——因势利导，盘活闲置空间

在内部道路沿线，按道路宽度可分别设置垂直、斜列或平行方式排列的停车位；在小区边缘、对小区交通干扰少、景观影响小的地段，可建设不同规模的立体停车设施；在住宅背向院落和边角零星用地，可新增部分停车位。

在小区基本格局不变的情况下，停车设施改造由于投资回报空间小，在实操层面主要以政府投资为主。相较于其他投资方式，政府投资更为可靠，其资金来源于财政拨款和政府专项债资金，资金到位较容易；业主接受程度也更高，投入少、风险低，业主大多乐见其成。

但政府投资受区域政策因素影响较大，中西部地区及中小城市政府投资停车设施意愿低。并且，政府直接投资停车设施改造的情况较少，通常需借助国家老旧小区综合改造项目，推进停车设施建设项目实施。要让政策真正落地，需要各政府部门协作配合。

其一，对停车设施改造过程中涉及的道路、管网、绿化等硬件设施的改造工程，政府需统筹协调街道、城管、园林等部门，列出任务清单，明确责任分工。其二，国土规划部门统筹消防、房管、文化等单位，对停车设施改造工作中涉及的消防、结构安全、历史建筑的保护和利用等进行专业技术指导，建立联合审查制度。其三，政府应畅通审批流程，降低审批过程中企业的时间成本。政府各职能部门要打破壁垒、协同创新，为老旧小区停车设施改造提供有力支持。

自14年起，各部委纷纷发文鼓励通过各种形式广泛吸引社会资本投资建设城市停车设施，大力推广政府和社会资本合作（PPP）模式。深圳市福田区、宝安区等更是出台了社会资本建设停车设施的补贴政策，按不同类别给予每车位8000-50000元不等的补贴。

2021年5月7日，国务院办公厅转发国家发展改革委等部门《关于推动城市停车设施发展意见的通知》，明确指出对停车需求大、收益较好的中心城区、交通枢纽等区域的停车设施，鼓励社会资本以市场化投资为主开发运营。积极拓展配套服务设施，在不减少车位的前提下，可允许停车设施配建一定比例的洗车、便利店等便民设施，提升项目综合收益能力。

《民法典》275条第2款规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。如果完全依照《民法典》的规定，额外开发出来的停车设施很有可能也会被认定为属于业主共有，投资者与业主容易就维护和收益等事项发生争议。

因此有必要在改造设计之初就针对相关区域和设施的权属及收益分配进行明确约定，以免在新建停车设施已经处于建设或收益过程之中，因为权属或收益分配约定不清晰导致争议或纠纷，进而影响业主与企业之间的关系，最终导致企业遭受额外损失。

实践中，业主自筹通常与政府投资相结合，因业主利益协调难，业主自筹是实操中占比最低的投资方式。按照《民法典》第278条规定，“改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”。

为解决业主自筹难，应就资金事项提前协商。首先，须明确各类主体需承担改造成本的比例；其次，要对所有资金到位进行明确约定，明确缴纳时间、缴纳数额、责任主体，此部分需要得到全体业主或业主代表的承诺，对相关事项形成会议纪要或签署合法有效的协议；最后，需形成科学透明的资金管理和支出制度，定期对资金情况进行公布，便于相互监督。

同时，业主自筹也可以引入市场机制，实现利益共享，相对公平才能得到大部分业主的支持。对于业主共有停车位，要在业主范围内按照市场机制分配、收费，对建设停车设施导致采光、噪音等方面受影响的业主，应适当进行额外补贴。

社区党委应充分发挥社区党组织作用，把推进老旧小区改造和加强基层党组织建设相结合，探索建立以社区党组织为领导，居民委员会、业主委员会、物业服务企业、城市综合执法共同参与的工作协调、管理机制。

停车设施运营管理，需要保安、保养、保管、收费等物业综合服务职能，人力成本占比大，回报周期长，收益建立在安全高效的运营管理模式基础上。在人力成本不断攀升、服务质量要求不断提高的今天，流程标准化、管理透明化、服务差异化应是新一代的管理模式。

停车设施维护具有明显的公共服务属性，站在运营角度，可以逐步淘汰人工为主的缴费管理，从低水平的人工服务走向高效率自动化服务，使用机器人代替人工，推广自动化停车缴费，降低运营成本，提升客户服务满意度，进而为增值服务创造增收机会。

如有违反，可在业主委员会授权范围内进行自我处罚，收益用于停车设施后期维护。提高违规停车成本，确保停车设施保障到位。