对大笔资金流转的需求，是房地产业发展的一大特点。一般而言，除了银行和信托等金融机构融资外，房地产项目还可能存在大量私人贷款和企业间资金拆借，导致背负大量债务。房地产项目的债权人大致可分为四类——担保债权人、社会融资产生的普通债权人、具有优先受偿权的施工单位、购房人。实际上，由于各债权人的要求不同，利益差距较大，一旦房地产项目出现问题，所有债权人都可能起诉追究或通过其他途径主张权利。诉讼或仲裁程序一经提交，债权债务经法院审理，作为诉讼保全措施，银行账户可能会被司法系统冻结，导致整个项目无法继续建设或销售，从而陷入停工烂尾的困境。

房地产开发商一般会采用多种渠道进行融资，使得一个建设工程中出现多重法律关系和多个权利主体。在同一个地产项目中，购房人的居住权和物权期待权、工程款的法定优先受偿权、担保债权人的抵押权和普通债权人的债权，其中任一债权的行使都可能排斥其他债权实现，因此产生了不同权利之间的的冲突。

二、权利类型及冲突解决机制

为分析之便，笔者将上述四类债权人对应的权利分别概括并类型化为：购房人的居住权（物权期待权）、法定优先受偿权（建设工程款优先受偿权）、担保物权（抵押权）以及普通债权。上述四类权利在同一个房地产项目中往往面临冲突和竞合。笔者将分别从现行法律规定和审判实践等角度，就权利间的冲突解决规则作出法律分析。同时探讨困境地产项目中常见的房产查封、“以房抵债”、“一房数卖”等情形的认定标准及解决机制。

（一）购房人的居住权对抗人民法院执行

购房人的居住权系宪法规定公民生存权的延伸。因此，从立法层面，即便在面对司法机关公权力的强制执行权时，也应予以优先保护。最高院关于人民法院执行异议和复议的司法解释即秉承了此立法精神。具体来说，在房地产开发企业名下的商品房成为金钱债权执行的标的时，符合特定情形的购房人，即有权对此执行提出异议。换言之，其居住权能够排除人民法院执行。根据最高院司法解释规定，认定标准如下：其一，在人民法院查封之前，购房人已就房屋签订合法有效的书面买卖合同；其二，购房人所购商品房是其用于居住的唯一房屋；最后，购房人已支付的价款超过合同总价款的50%。

（二）购房人的居住权对抗人民法院查封

基于前述立法原则，根据最高院司法解释，在购房人已支付全部价款且实际占有房屋的情况下，即使未能办理房屋过户登记手续，只要购房人对此无过错，同样有权对抗人民法院对房屋的查封、扣押和冻结。

此外，已经被人民法院查封、扣押、冻结的房屋，若该查封、扣押或冻结没有公示，其效力不得对抗善意第三人。这体现出我国一以贯之地保护善意第三人物权期待权的立法精神。引申开来，这是对正常经济行为秩序保护的考量，对所有权人和善意受让人利益的平衡。关于“善意第三人”的概念和内涵，其重点在于“善意”，通常是指对于某项存在瑕疵的交易或行为不知情。关于在对抗法院查封时买受人为“善意第三人”的举证责任问题，笔者认为，应视为房屋购买人具有赴不动产交易中心查询房产是否存在权利瑕疵的谨慎义务。因此，应首先默认购房人并非善意。进而购房人应承担证明查封、扣押或冻结信息未公示或无法被公众查询的举证责任。

（三）抵押在先时房屋买卖合同的效力

在买受人签订房屋买卖合同后，有时可能发现房屋上已设定抵押权，而导致无法实际获得房屋产权。原因是物权法规定对未经抵押权人同意的抵押物所有权转让予以限制，因此房地产行政主管部门不予进行产权变更登记。即便如此，此种情形下购房人依然至少可通过在房屋买卖合同项下向开发商主张违约责任而获得救济。因为，根据全国民事审判工作会议纪要，物权法上述规定并非对抵押财产转让合同有效性的强制性规定，不应根据合同法第52条认定为无效合同。但若购房人因抵押登记尚未处理，无法办理产权转让而要求终止合同，则法院可予以支持。同时，购房人可依据购房合同约定及合同法规定要求出让人承担相应的违约责任。

（四）建设工程价款优先受偿权

建设工程价款优先受偿权是法定的优先权，规定于合同法及建设工程价款优先受偿权相关司法解释中。具体含义为，“在发包人逾期不支付价款的情形下，承包人可以通过协议与发包人将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

面对抵押权人和购房人，承包人享有的建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和普通债权，但劣后于购房人的居住权和物权期待权。具体而言，根据最高院司法解释，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，首先应当保护支付全部或大部分房屋价款的购房人的居住权和物权期待权，之后应当依照合同法规定，确认建设工程价款优先受偿权优先于其他担保债权和普通债权受偿。

（五）以房抵债

在房地产项目中，开发商作为银行贷款、民间借贷或工程欠款等的债务人，有时会约定以项目待售房屋替代原金钱债务的清偿，俗称“以房抵债”。债务人为及时清偿债务，一般会同意订立“以房抵债”协议。但亦不排除存在当事人以“以物抵债”协议之名，行恶意转移资产、侵害第三人利益之实的情况。

关于以房抵债，最高人民法院的观点如下：在审理金钱债务案件时，应注意债务抵顶在债务清偿、解决矛盾和纠纷以及节约交易成本方面的积极作用，因此不应轻易否定“以房抵债”协议的效力。同时，也应当严格审查债权人和债务人订立“以房抵债”协议的真实目的。

一方面，关于在债务到期前订立的“以房抵债”协议：

当事人在债务到期前就债务偿还达成协议的，由于此时无法直接确定债权金额，可能会导致双方利益的不公平。因此，在处理时，一般观点认为应当按照物权法中关于流押、流质的规定，认定在这种情况下签订的“以房抵债”协议无效。

在后果处理上：1.如果房产尚未交付抵顶，债权人要求确认其对房产的所有权，并要求实际交付房产的，则不会被法院支持。最高人民法院关于民间借贷的司法解释即秉持此种审判精神，即“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同担保的，应当按照民间借贷法律关系审理。债务人不履行生效判决确定的金钱债务的，债权人可以申请拍卖买卖合同标的物以偿还债务”。2.如果此时用于抵债的物品已交付给债权人，则应依照物权法关于质押权的规定，认定该交付行为并无所有权占有的意思表示，而是担保债务的质押行为，从而法院应支持债务人主张清偿债务、交还房产或赎回房产的请求。

另一方面，关于债务到期后订立的“以房抵债”协议：

债务到期后，原始债权的金额就可最终确定。在不存在违反法律法规强制性规定或其他合同无效情形时，应尽可能尊重合同双方当事人的意思自治。在后果的处理上：

1.若抵债物未交付，债务人毁约不再交付，但又无法证明其有其他履债能力的情形下，应当支持债权人关于继续履行“以房抵债”协议的要求。

此时，法院是否仍应对抵债财产进行清算程序，在实践中存在两种观点：一种观点认为应该进行，但债权人受偿金额不能超过债权数额。另一种观点认为，由于抵债协议是事后达成的，不会对债务人造成不公，因此，没有必要执行清算程序，债权人可以直接获得清偿。关于第三人的权利保护，如第三人认为该“以房抵债”协议损害其权益，则可以根据物权法第195条第一款的规定要求撤销。笔者认为，第二种观点更能够体现意思自治原则及对交易效率的保护，亦更符合逻辑。

2.如果抵顶债务的房产已经交付债权人，则法院不会支持债务人的毁约行为。

但是，为了进一步保护“以房抵债”协议合同双方的合法权益，当协议符合合同法第54条规定时，当事人可以要求变更或撤销其行为。此时第三人有两种选择：其一，可依据合同法第74条行使撤销权；其二，也可依据合同法第52条主张其行为无效。

此外，根据最高院在《第八次审议会议纪要（民事部分）》中总结的审判精神，债务清偿期满后，双方达成了抵顶清偿协议，并已经办理了产权转让手续，一方要求确认“以房抵债”协议无效、变更或撤销的，对其主张不予支持。

（六）一房数卖

如前所述，由于房地产行业是重资产行业，需要在短时间内汇集大量流动资金。一些开发商在资金链断裂时，为尽快融资，可能存在将同一套房屋分别售予多位购房人的情况。

根据《全国民事审判工作会议纪要》，人民法院审理此类案件的指导原则如下：在“一房数卖”情况下，若存在多个有效合同且每位购房人都要求正常履行合同时，实践中优先保护完成所有权登记的购房人，劣后保护合法订立合同且合法占有房屋的购房人。由此可见，登记公示效力优先于占有效力；若变更登记或合法占有发生在预告登记有效期内，则登记权利人或实际占有人的权利不能对抗预告登记权人。关于销售合同的订立时间，应综合考量合同的备案时间、约定的签订时间、实际签字时间等因素确定。

三、关于盘活困境房地产项目的建议

（一）根据情况确定投资人的介入路径

投资人应根据困境房地产项目产生的不同问题进行投资路径决策。投资人可选择采用股权收购、资产收购、债务转移和重组、破产重组等手段实现以自有资金对房产项目进行投资。无论投资路径如何，其核心投资标的仍是项目中的房地资产，因此投资路径的选择应以保障资产权利完整及正常运营为目标。

（二）项目涉及负债的分类和分级

对项目涉及的负债进行分级和分类，并针对不同级别、不同性质的债务有针对性地制定策略。对于生效诉讼/仲裁文书中确定的债务，由于具体的货币债务履行弹性较小，应试图在执行程序中与相关债权人达成和解。尽量尝试说服债权人承诺减少或免除部分债务，以减轻债务人的负担；关注未决诉讼争论的债务或其他不确定的负债问题，如私人贷款、对外担保和实际控制人的债务承担。根据财务账簿或审计意见，预先作出判断，并尽可能进行资金安排，以避免债权人到期行使权利致使项目处于被动状态。

（三）置换担保措施

对于项目公司的外部债权融资人而言，通常现存债权人已经要求债务人以项目房地资产作为担保物。但债权人最大的债权清收来源并不是担保物的处置，而是项目的持续发展和运营。因此，后续投资人可以在了解具体债务额和相应担保措施下进行谈判，以便在支付最低代价的前提下实现资本再次发展。

（四）利用不同类别权利相互制衡、相互化解

如上所述，困境地产项目中的权利按顺位排序为：购房人的居住权和物权期待权，优于法定优先受偿权，优于担保物权，优于普通债权。在享有不同权利的债权人同时要求行权时，可利用更高顺位的权利制约低顺位的权利，迫使其回到谈判中，与债务人协商得出一条兼顾多赢、利益均衡的困境解决路径。