该《批复》并非横空出世，保护商品房消费者权利的有关规定最早可追溯到2002年。

1.2002年6月20日，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（已失效）第2条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”

2.最高人民法院执行工作办公室关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。

3.2014年7月18日，《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（2014执他字第23、24号）第二条规定：“基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条‘承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人’的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。”第三条规定：“综合考虑《批复》的立法目的、相关制度的衔接、各方主体的利益平衡等多种因素，我院认为你院审判委员会的多数人意见更符合《批复》的精神，处理结果更为妥当。我院原则同意你院审判委员会的多数人意见”。其中多数人意见为：“多数人认为交付全部或者大部分款项的购房者享有的购房款返还请求权优先于承包人的建设工程价款优先权和抵押权人的抵押权。”

4.2019年11月8日发布的《全国民商事审判工作会议纪要》第125条对“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”以及“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”进行了细化规定，规定买受人名下无房指市县范围内无房。

5.2020年12月23日修订的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

破产法的初衷是为了实现公平受偿，使主体在依法退出的同时，能够实现利益平衡，维护社会秩序的稳定。商品房消费者权利与担保物权实现产生冲突的根源在于其违背了民法中物权优先债权原则，但购房人与银行、施工单位相比明显处于弱势，应当受到保护。因此，商品房消费者优先权的明确将会冲击债权清偿体系，在传统破产债权清偿原则之外，开辟出一条新的道路，将商品房消费者的生存利益置于优先考虑的地位。

（一）《批复》的分析 

1.建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

分析：《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第36条规定“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。”

笔者认为《批复》第一条是对建设工程价款优先受偿权的强调，该优先受偿权依旧是法定的。

2.商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

分析：该条规定是明确商品房消费者享有优先于建设工程价款的权利，即具备《批复》第二条的商品房消费者，对其购买房屋请求交付的权利优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。该条是保护了商品房消费者的物权期待权。

3.在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

分析：本条是《批复》第二条的延伸，是对《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》相关内容进行了明确，将《彩石山庄批复》意见的效力从个案批复提升到了司法解释。即具备条件的购房款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。

（二）商品房消费者优先权具备的四个条件

1.购买的房屋是商品房。《商品房销售管理办法》第三条规定“商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。”

2.购房人是消费者。即消费者应是自然人，且是为生活需要而购买的，应排除投资行为。

3.以居住为目的。以居住为目的购买房屋，一般情况下是住宅，其他以非住居为目的如投资，购买房屋则不能适用。但在《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条对商品房消费者的界限、适用范围规定中：……“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋；商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。该《批复》并未对该情况予以说明，即对于《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条的规定有所突破。笔者认为并未对同城一套房进行限制，是因为历史背景与家庭消费已经发生了变化，人民对美好生活的向往致使出现多个居住地、小面积换大面积房屋的情况，因此为适应时代的变化，对多居住地、小面积换大面积房屋的商品房消费者也应予以保护。

4.已支付全部价款。按照购房合同约定应支付的购房款已全部支付，应包括购房人按揭贷款支付购房款的情形。如果购房人只支付部分购房款，只要购房人在一审辩论终结前支付剩余购房款，视同满足已支付全部价款条件。该条突破了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条：“...（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。《批复》突破了原有规定，按照新法优于旧法的法律适用原则，现应适用《批复》规定。

1.别墅符合商品房消费者的认定条件

上文中说明，《批复》并未对名下有无居住房屋或者面积是否满足基本居住需要进行说明，即对《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条的规定有所突破。那么对于购买度假型、豪华型房屋这类大面积的别墅，也可以认为符合商品房消费者。

（2021）桂03民终1568号判决中，法院认为：众所周知，经济适用住房主要面向中低收入家庭出售，属于保障性质的政策性住房。但消费包括低消费、中等消费、高消费，我国现行法律和政策未把“具有较高收入的家庭购买别墅”排除在“消费性住房者”之外。

2.排除以房抵债的情形

以房抵债的购房者获得房屋的目的并非用于居住，获得房屋也并非基于合法有效的商品房买卖合同签订，而是以原始债务进行折抵。因此，对于该类购房者，不能认定其为商品房消费者，其不享有商品房消费者优先权。

（2021）最高法民申948号判决中，法院认为：综合本案事实，A公司与张某之间的借款行为，以房抵债行为，房屋买卖行为，相互关联、密不可分，其实质是实现以物抵债的交易目的，张某签订《房屋定购协议》的目的并非用于居住。

（2021）最高法民终969号判决中，法院认为：本案所涉以物抵债的目的是消灭王某与周某之间的金钱之债，并不是为了居住而购买房屋。因此，王某并不属于《执行异议和复议规定》第二十九条规定所要保护的“商品房消费者”。另，所涉金钱之债为普通债权，根据债的平等性原则，不应优于另外一个具有法定优先权的金钱债权的实现。

公平清偿是破产程序中最为重要的价值目标，公平清偿原则是破产程序中贯穿始终的基本原则，公平清偿追求的是结果上的实质公平。

在房地产破产案件中，法律关系纷繁复杂，权利人数众多，权利之间存在利益冲突。公平清偿以设立优先权的方式对利益冲突进行衡量与平衡。在优先权设立的情况下，商品房消费者的权利是要优先于建设工程价款与抵押权的，这是因为在一个正常的房地产交易链中，房地产企业为获取借款将土地及在建工程进行抵押，房地产企业将获得的借款用于支付工程款等。房屋取得预售许可后房地产企业获得商品房消费者的购房款，并将该购房款用于支付后续工程款、偿还借款等。无论是金融机构对借款的监控保障制度，还是施工单位设立的监管账户保障制度，都可以对其权利予以保护，但对于该交易链末端的商品房消费者，在风险出现时，却没有任何制度对其进行保护。在综合考虑各方利益的情形下，为使商品房消费者的利益获得更好的保障，应当在破产过程给予商品房消费者更加优先的清偿地位，这是符合结果实质公平的。

综上，房屋是居民安身立命之本，随着社会的不断发展，国家法律对商品房消费者权利的保护也是与时俱进，日益增长的。虽然《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》的篇幅不长，但却经历了二十余年的发展。在过去的司法实务当中，商品房消费者在破产程序中的优先权已被其他不同类型的债权人所认可，《批复》的正式公布会将被社会所认同，所信仰，商品房消费者权利的保护将更加完善。