文章目录：

一、困境地产项目画像

（一）长期停工，严重滞后

（二）官司缠身，查封叠加

（三）销售困难，信用陡降

（一）金融债权

（二）工程债权

（三）购房者债权

（四）税收债权

（五）职工债权

（六）其他债权

（一）止血：应急安排

（二）输血：白衣骑士

（三）造血：转亏为盈

（一）纾困资金与工程优先权捆绑

（二）诉讼手段助力项目纾困谈判

（三）化解利益冲突鼓励共同担当

在我们近期协助处理的一起困境地产项目中，合作开发企业因自身债务问题，使得优势项目直接面临经营困难、无法正常运营的局面。项目土地及未售房屋被查封、工人工资无法发放、总包停工撤场、房屋交付日期一拖再拖、300余户业主不断上访、开发贷两次展期并再次逾期……困境局面逐渐扩大。甚至政府纾困资金的介入，也难以解决资金缺口大的问题，项目复工遥遥无期。

该类住宅地产类困境项目往往具有以下特征：

由于项目资金链断裂、市场环境变化或项目管理等问题，导致施工缓慢、拖延，亦或延期交付或将预期延期等。在耗费资金、闲置土地的同时，也将面临项目超期需延长预售许可等问题。

一旦项目陷入困境，接踵而来的是大量诉讼案件，由此引发的查封也在项目土地、房产上不断叠加。这不仅导致房屋销售困难，也进一步恶化了市场对项目的信心。

困境项目往往存在房屋销售或预售困难的问题，大量房屋因无法销售而积压，即使采取降价促销手段，也无法提升销量。其背后的地产企业往往面临资金链的大规模断裂，致使企业信用陡然下降，陷入负债累积、债台高筑的局面。

项目陷入困境后，债权人及地产企业自身都会受到很大的负面影响，如何辨别项目债务恶化的危险临界点呢？我们理解，当下列几个因素同时出现三条及以上时，需要立即采取行动以避免触发违约：项目的现金流不足以支付债务本息、大量依赖滚动借新还旧、无法取得新增融资、销售或利润等指标持续低迷、大股东减持、违反贷款协议等。

项目困境往往是多方利益主体博弈失败的结果。银行债权人不愿意继续提供贷款并开始计算高额罚息，加剧了流动资金短缺；其他债权人为了避免债权落空纷纷查封项目土地、房产，加剧了销售难度……为此，在开展困境地产项目的纾困工作之前，需首先了解各方的债权关系，以期从冲突利益及区分利益中寻求共同利益，最大程度地争取债权人理解并调动其参与纾困的积极性。在实操过程中，我们主要将项目债权分为以下六类：

（一）金融债权

在地产项目开发过程中，开发商通常会向银行等其他金融机构进行不同形式的融资，金融机构依据相关融资合同成为项目债权人，而其提供融资往往会要求开发商就项目土地、房产或其他财产设置抵押，或者同时要求提供信用类保证。

金融债权的顺位根据融资对应的担保情况确定。如融资时，已就特定财产设置了担保物权，金融债权人可依法享有就担保财产优先受偿的权利。一般来说，保证债权优先于一般债权，抵押债权优先于保证债权，同级债权人之间可以比例获得偿付。

（二）工程债权

施工单位及供应商因工程款或材料款无法按期支付而成为项目债权人。根据《民法典》《建工司解一》的相关规定，工程承包人对发包人享有的工程款债权可以优先受偿，且该优先权优于抵押权和其他债权。

需要特别注意的是，工程优先权设立的初衷是为了保护建筑工人的合法权益，因此，放弃优先权如果损害了建筑工人的合法权益，该放弃行为会被认定无效。

另外，如果放弃优先权的声明系向银行等金融机构作出，实践中有观点认为该种放弃仅对金融机构生效，即工程款债权在金融机构抵押权之后、在其他一般债权之前。

（三）购房者债权

4月20日，最高法发布《关于商品房消费者权利保护问题的批复》明确了以居住为目的、并已支付全部价款的购房者，房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权；在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，其价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。

购房者对所购买的以居住为目的的房屋享有的是物权期待权，特别是已经办理了预售登记或网签手续的购房者，其债权物权化倾向明显，因此无论是理论视角还是实务视角均认可应当给予特殊保护。

（四）税收债权

地方政府按照对纳税人的税收要求形成税收债权，同样属于困境项目的债权。

关于税收债权的清偿顺位，《税收征管法》规定，欠缴税款发生担保物权设立之前的，税收应当先于担保物权执行。尽管《破产法司解二》明确担保物权的实现顺位在破产费用、共益债务、职工债权、税收债权之前；但困境项目与公司破产存在区别，项目困境直接适用破产法未见合适。因此，在困境地产项目中，发生在前的税收债权仍应优于担保物权清偿，但我们认为在困境地产税收债权政策方面，特别是处置顺位方面，有借鉴破产法的优化空间。

（五）职工债权

职工债权是指劳动者基于劳动关系对用人单位形成的债权，包括：工资债权、社会保险费债权、法定补偿金债权、法定赔偿金债权。该债权具有强制性、优先受偿性等特点。

职工债权的优先受偿性主要体现在破产程序中，其受偿顺位在共益债权之后、税收债权与普通债权之前。施工单位的职工债权，以农民工工资为例是法律优先保障的权利；对于建设单位职工债权，在项目纾困过程也应当予以优先考虑，保护建设单位职工债权不仅是对其生存权的保障、也是调动其参与纾困积极性的有效措施。

（六）其他债权

其他的债权主体，从大类上可区分为其他抵押权人、其他一般债权人，不再展开论述。

根据上述债权图谱可以看出，部分法定债权的清偿顺位高于当事人合意确定的具有优先权的债权，这体现了民法本位从身份到契约、再从契约到身份的变迁，体现了法律对各利益主体的平衡与调整。

“从身份到契约”是个人本位的实定法发端，个人摆脱了对家族的依附关系，民法从义务本位转向个人本位。但对绝对契约自由反过来也导致人文色彩或人文关怀的缺失。随着法律的发展，法律又“从契约向身份”发展，或者说是绝对契约向相对契约的发展，两者统一于民法“人”的深化，因身份不同而限制契约权利成为主流做法。

当资金流动性不足、信用不足时，项目陷入困境；困境项目中，各债权人利益难得得到全面、有效的保护。如何才能盘活项目、保护债权人利益？我们理解想要盘活项目，一是要有措施防范项目极速恶化，二是要有资金支持项目竣工，三是能激发项目本身活力形成新的正循环生态。

我们可以将困境地产的纾困比喻成一次治疗，其过程应当包含止血、输血与造血三个关键环节，我们也从这三个层面来分析项目纾困的破局思路。

（一）止血：应急安排

对于即将或已经陷入困境的项目，纾困往往不是短期可以完成的，在采取具体的措施之前，应急安排有助于防止损失继续扩大。

设立专门机构，登记存量房业主信息，了解其诉求、安抚其情绪；制定业主权益保障方案，确保业主合法权益、争取业主理解；协调银行及相关部门，妥善处理业主贷款问题。

严格监督项目资金用途，杜绝挪用，确保已有资金投向项目建设；盘点和评估资产负债情况，找出导致困境的原因，为后续纾困方案的确定提供基础；建立项目风险应急基金，以备不时之需。

对即将竣工的项目，协调施工单位，加快施工并尽快竣工，以推进后续售楼工作；为快速回笼资金，可调整房价制定策略，提供购房优惠，加快销售进度。

（二）输血：“白衣骑士”

项目纾困的关键因素是资金，对于困境地产项目，开发商往往已经无力投入资金，除第三方投资人外，项目债权人与政府亦可成为“输血”的“白衣骑士”。

投资人在审慎评估项目、分析区域市场前景、充分评估自身实力的情况下，可通过以下三种方式参与纾困：第一，若投资方有项目建设、管理经验，可以在作为投资方的同时作为工程续建方和项目管理受托方，参与项目续建、运营等；第二，投资方还可以受让股权或者增资入股的方式投入资金，根据项目情况作出股东或债权人的身份安排；第三，为确保资金退出通道畅通，投资方还可以通过债权收购的方式参与项目纾困，即与有优先权的债权人协商，取得优先受偿地位，确保资金回收。

债权人可以采取多种方式为项目提供资金或缓解资金压力。第一，债转股，将债权转换为项目公司的股权，纾解项目的债务压力并参与项目经营；第二，增资扩股，对项目公司进行增资扩股，直接向项目注入资金；第三，项目重组，与其他股东协商，通过减免债务、调整股权等方式重组项目。

政府可以通过发放纾困资金或提供政策支持的方式为困境项目“输血”。在纾困资金方面，国家层面鼓励设立地方救助基金，对符合条件的项目给予资金扶持，优先选择已售、逾期、交付难且预售收入可以覆盖投资的住宅项目。在政策支持方面，出台困境地产专项救助政策，赋能困境项目，如减免税费、提供土地审批便利、免除土地闲置责任、适当调整规划指标。

（三）造血：转亏为盈

在地产行业周期性调整的大背景下，提振信心是重启楼市至关重要的一环，是推动困境项目转亏为盈的内在动力。信心缺失主要原因有二，一是消费者手中没钱、二是新房销售不景气且预售项目频频烂尾。对此，信心的建立一方面需要政府的背书，另一方面需要相关要素（人、资源、形势）的站台。

政府背书是构建楼市良好生态的重要措施，主要体现在政策支持与监管上。其一，善用政策、稳定预期，适当宽松对地产企业融资的限制措施，即在风险可控范围内、适度容忍房企融资杠杆，建立长效住房保障机制，实现住有所居；其二，加强监管、重拳出击，完善预售资金监管制度，保证资金合理规范使用，推广第三方监管模式，加强全过程监管，严查开发商违规挪用预售资金行为，重拳出击；其三，公开透明，信息对等，加强开发商信息披露标准，提高项目信息透明度，引导媒体客观报道房地产市场，避免负面过度渲染。

关于相关要素的站台，体现在个案中公众对参与纾困因素的认可度。如，某困境项目由国企等在社会上有一定影响力与担当精神的企业接手，购房者大概率对结果有信心。再如，社会上大多困境项目都可按预期纾困，一定程度上会带动存量预售房屋及现房销售，楼市整体信心也能有所提振。“白衣骑士”带来的不仅是资金，更是信心。

第一，畅通债权人交流渠道，打破信息壁垒。在困境项目中，可以参照破产程序组建债权人会议，通过债权人组织的构建，充分披露项目已有情况，特别是确保清偿顺位靠前、大概率能回款债权人对项目的认识客观、真实。在对事实认知相同的基础上，推进各方谈判，达成适当让渡相关利益的共识，采取相关措施如撤诉、解封、停息、减租、延期还本、附条件减让，进而共同推进盘活项目。

第二，参照共益债制度，保证投资人权益。在房地产企业破产项目中，很多管理人通过设置共益债的方式引入新的投资，共益债务是指在破产程序中，为债权人、债务人的共同利益所负担的债务。这种方式，可以确保投资可以“后进先出”、优先受偿，无疑对带动投资具有积极意义。在困境地产纾困中，也可以借鉴建立类似制度，或将相关理念引入其中，以较小的资金杠杆撬动项目交付。

责任担当对于化解项目困境具有重要意义，是化解困境的重要精神支柱。担当意识使各方主体勇于正视困境，愿意承担责任，也将促使各方采取主动措施应对困境，将有利于各方团结合作，排除矛盾尽快化解困境。

债权人作为困境地产项目的重要利益相关方，应当正确认识自身责任，不只追求利益最大化，要主动与其他债权人加强沟通协作，形成合力，采取灵活的债务重组方案，为项目纾困提供支持。在条件允许时，可以适当让渡一部分利益，共渡难关。另外，开发商也要加强自律，依法规范运作，不给债权人“添堵”。通过各方共同努力，方可以形成共担时艰、育业兴市的强大合力。

根据上文介绍的纾困思路，我们近期代理项目合作方参与了某项目纾困工作，并在其中进行了一些探索性地尝试。

（一）纾困资金与工程优先权捆绑

在项目符合政府纾困资金发放条件的情况下，政府担心资金如直接打入开发商名下，可能直接被涉案项目之外的其他债权人划拨而难以实际投入项目。我们在对纾困资金充分研判的基础上，与总包单位进行了沟通，在总包单位的协助下为政府就纾困资金投入续建部分的工程设置优先受偿权，通过纾困资金与建设工程价款优先受偿权捆绑的方式，确保纾困资金的安全及可优先退出性。

同时，设置单独账户，资金支付采取第三方监管模式，由独立第三方支付机构操作，确保资金安全，并通过对账户资金监管的方式对总包单位使用纾困资金的情况进行监督。其一，纾困资金使用必须紧紧围绕项目建设需要，不得用于非项目支出，使用前需做好成本核算，经过审批后方可使用。其二，应优先保证工人工资发放、材料支付等建设所必需的支出。其三，纾困资金应用于推进在建工程进度，确保项目质量，不能被挪作他用。

（二）诉讼手段助力项目纾困谈判

项目所涉纾困主体性质不同，其对项目纾困的理解或需求有所差异，目标也不尽相同。其中：有政府“保交楼”的民生目标、有国企开发商为保护国有资产的合规目标、有投资人对项目收益的商业目标。在各方诉求交织、碰撞的过程中，项目纾困谈判时常陷入停滞。

具体到项目中，因国企开发商内部无法形成任何决议，致使项目公章无法正常使用、资金无法正常进入项目，纾困一度陷入僵局。我们作为合作方为盘活项目，在与政府充分沟通的情况下，通过诉讼方式给国企施加压力，推进各主体重新进入谈判程序。关于诉讼：我们选择恰当的诉讼时机，在谈判完全陷入僵局时启用；设置适度的诉讼请求，不过高以至于毫无谈判空间、也不过低而不形成压力；充分利用审限的要求，通过这种无形的压力推进谈判进程。但在整个项目纾困安排中，我们仅将诉讼定位为辅助谈判的策略手段，而非与谈判对立的替代方案，最终一定程度上通过诉讼推动了项目谈判。

（三）化解利益冲突鼓励共同担当

当项目上多个利益并存时，利益可以分为冲突利益、区分利益、共同利益三种。冲突利益是指各方的利益诉求存在对立或不可调和的状态，难以通过协商和妥协达成一致，如在债务无法全部清偿的情况下，债权人之间的利益就存在冲突；区分利益是指各方利益有所不同，但并非完全对立，存在可以协调的空间，如投资人谋求在项目纾困后的开发中长期获益而购房人谋求尽快交付房屋；共同利益是指各方在一定程度上存在共同的利益诉求或关注点，如各方主体都希望项目尽快完工、都关注项目质量。

在上述利益中，冲突利益的转化是项目纾困谈判需要解决的难点与重点，区分利益的确定是谈判的基础，共同利益的认识是凝聚各方力量的保障。在诉讼创造谈判机会的情况下，我们同步设计，通过政府协调召开相关会议，表达合作方为纾困资金提供担保的意愿、对“保交楼”任务的信心与决心，鼓励各方共同担当，使相关权利主体注意到，各方利益的“最大公约数”是工程竣工交付，如果由合作方获取项目控制权，不会损害项目相关债权人的利益。最终，在会议中各方均有所担当，愿意为项目纾困搁置争议。

当前中国房地产市场所面临的困境，对相关从业者和广大购房者来说无疑是一个严峻的挑战，这是一场由结构性因素驱动的调整，需要各方共同努力以减少痛苦。当前形势对所有相关方都是一次启示。展望未来，我们需要在此次困境中汲取经验教训，反思过去的盲目发展，考量可持续增长，并以理性、审慎的态度继续推进房地产市场健康发展。不同利益相关方需在这个过程中加强沟通协作，以共同应对挑战，使房地产市场走上正轨。