实践中，在处置被执行人名下不动产时，案外人以其在人民法院查封前即成立租赁合同关系，系该不动产的合法承租人提出执行异议，根据买卖不破租赁原则，符合法律规定的，能够排除执行。但，如案外人主张其与被执行人之间系以租抵债，其亦系该不动产的合法承租人，该种情况能否适用买卖不破租赁原则，继而阻却法院执行，实践中存在不同观点。本文将以租赁合同的本质以及买卖不破租赁原则的立法目的为导向，浅析以租抵债能否适用买卖不破租赁原则，能否阻却法院执行。

一、    租赁合同的概念及承租人享有排除执行权利的法律基础

1.租赁合同的概念

《民法典》第七百零三条规定，租赁合同系“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”也就是说，租赁合同承租人缔约的目的是取得租赁物的使用权，出租人缔约的目的是为了收取租金。

2.买卖不破租赁原则

《民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”无论是大陆法系国家还是英美法系国家都将该原则作为民事立法领域的原则之一予以坚守，我国立法也不例外。买卖不破租赁原则的设立，目的是为保护承租人的租赁权，稳定租赁关系，保护交易安全。

3.承租人享有排除执行权利的法律基础

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”该条法律规定实际系买卖不破租赁原则的延伸。

综合前三点，承租人需与被执行人之间具有符合《民法典》第七百零三条规定的租赁合同关系，并且符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定才能享有排除执行的权利。

二、以租抵债的概念及能否适用买卖不破租赁原则并享有排除执行的权利

1.以租抵债的概念

以租抵债并没有明确的法律规定，一般系指被执行人对案外人负有债务，为抵消债务，双方协商签订《租赁合同》，被执行人将其名下不动产租赁给案外人使用，案外人并不实际支付租金，以租金抵顶双方间的债权债务。即此时的《租赁合同》系名为租赁实为抵债。

2.以租抵债能否适用买卖不破租赁原则，能否阻却法院执行

以租抵债的承租人能否适用“买卖不破租赁”原则，能否排除强制执行，实践中存在以下几种不同的观点。

第一种观点认为，法律并不禁止债权人和债务人之间另行约定租赁法律关系，债权债务关系的存在不足以产生否定租赁关系的法律效力。且以租抵债中，被执行人交付了房屋，案外人在抵债的额度内向被执行人支付相应的租金，案外人享有对标的房屋的物权期待权，其物权期待权优先于申请执行人的普通债权，其执行异议应当得到支持。

案例1：

【（2021）最高法民申1066号】案。宋骁飞对金亿隆公司房屋申请执行，刘玲以房屋承租人提出执行异议之诉，刘玲主张其为执行标的房屋的承租人。最高法院认为：刘玲提交了《房屋租赁合同》，以及占有使用房屋的证据，且均在案涉房屋被查封之前。宋骁飞主张刘玲、谢作来之间不存在真实的租赁合同关系，但其提供的证据不足以证明该主张。而且，法律并不禁止债权人和债务人之间另行约定租赁法律关系，债权债务关系的存在不足以产生否定租赁关系的法律效力。宋骁飞关于《房屋租赁合同》实系以租抵债合同的主张与查明的事实不一致。

该案虽未对以租抵债能否适用买卖不破租赁发表意见，但法院认为法律并不禁止债权人和债务人之间另行约定租赁法律关系，债权债务关系的存在不足以产生否定租赁关系的法律效力。可以说一定程度上倾向于支持以租抵债适用买卖不破租赁。

案例2：

【（2021）最高法民申6584号】案。2010年12月24日天翔大酒店、灏旺公司、远东电器公司三方签订《房屋租赁协议》一份，主要内容是灏旺公司为受让天翔大酒店96.3%的股份，向远东电器公司借款人民币1.03亿元用于支付股权转让款，经三方协商确认，该笔款项用于远东电器公司支付租用天翔大酒店租期为20年的租赁款。现远东电器公司以此为据，主张其享有天翔大酒店部分房产为期20年的租赁权。最高法院认为：本案的焦点问题在于，执行案件案外人远东电器公司依据《房屋租赁协议》主张的租赁权在强制执行程序中是否足以对抗申请执行人交通银行南通分行的抵押权。判断远东电器公司所主张的租赁权能否足以对抗交行南通分行的抵押权，应当结合双方针对租赁物（抵押物）所主张的租赁权与抵押权设立的时间先后，以及承租人是否在该不动产被查封之前已经合法占有使用等因素。社会经济活动中，在同一标的物上可能同时存在租赁权和抵押权。民法典施行前，针对抵押权与租赁权产生权利冲突该如何协调处理，法律没有作出明确规定。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即“买卖不破租赁”原则，表明租赁权在一定意义上具有物权化的特性。抵押权属于担保物权，体现标的物的交换价值属性，抵押权人行使权利实现抵押权，在实践中以发生标的物的所有权变动为一般样态。综合以上分析，本院认为判断和处理同一标的物上并存的租赁权和抵押权冲突，应以上述两种权利设立的时间先后为标准和遵循。也就是说，同一标的物上抵押权设立前，抵押财产已经出租并交付给承租人占有使用，因抵押权人实现抵押权导致标的物所有权变动的，原租赁关系不受影响，承租人有权继续占有并使用该标的物。反之，如果租赁关系于抵押权设立后形成，或者承租人未能举证证明在抵押权设立时其已合法占有使用标的物，抵押权人行使权利导致标的物权属变动的，承租人的租赁权则不能对抗该权利变动。

该观点在逻辑上可以认为基本认可以租抵债适用买卖不破租赁原则。

第二种观点认为,在以租抵债的情况下，被执行人与案外人签订《租赁合同》是为抵债，而并非为取得租赁物的使用权，以租抵债是双方原债权债务关系的延续，不符合租赁法律关系的特征，不适用“买卖不破租赁”原则，不能排除执行。

案例1：

【（2021）最高法民申26号】案。易恒贞公司运营资金紧张，与张国政签订涉案《房屋租赁合同》，易恒贞公司以20年的租赁权抵偿张国政的欠款。最高法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，易恒贞公司以涉案房屋抵偿张国政欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，故不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。

该案是以租抵债不适用买卖不破租赁的一种典型表述，就是直接表述结论性观点，不再展开分析论证，这是实践中一种共识性结论。

案例2：

【（2019）京03执异383号】案。北京市第三中级人民法院经审理认为：首先，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则为收取租金。本案中，从案外人乐视网公司与宏城鑫泰公司签订的房屋租赁合同及补充协议性质看，双方虽然以房屋租赁合同名义签订合同，但是合同约定内容及条款显示，该协议名为租赁合同，实际上是双方基于债权债务关系产生的抵偿欠款约定，其实质是以房屋租金抵偿欠款。因此，对于该合同的性质，不能认定为房屋租赁合同。其次，案外人乐视网公司依据租赁合同及协议要求中止北京市第三中级人民法院从乐融大厦清退案外人的主张，鉴于其依据的上述合同并不能认定为房屋租赁合同，故其主张并无法律依据，对其异议请求北京市第三中级人民法院不予支持。

案例3：

【 (2020)渝民终1519号】案。重庆高院认为：即使案涉《房屋租赁合同》具有真实性，亦是以房屋使用权抵偿欠款的合同之债，而非我国合同法中所调整的出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同关系，泽珲公司以房租抵偿梅强的债权，梅强的债权未经有效确认，且梅强主张的租赁权本质上为债权，以对租赁物的占用、使用为主要权能，其权利尚不能阻止物权变动，更不能阻止人民法院的查封、拍卖及交付程序。

三、笔者观点

笔者同意第二种观点，该观点也是目前司法实务中的主流观点。笔者近期代理的一起执行异议之诉案件，争议焦点即为以租抵债能否排除法院执行。笔者向法院提出的观点认为，首先，案外人提交的证据不足以证实其与被执行人之间存在真实的借贷关系；其次，即使借贷关系真实，以租抵债也不适用“买卖不破租赁”原则，不能排除强制执行。最终法院采纳笔者观点，判决驳回了案外人的诉讼请求。以下为法院观点：

【（2022）鲁02民初140号】案。法院认为：首先，从形式上看李某与中仁xx公司在涉案房屋抵押和查封之前已签订书面的租赁协议，关于租金支付情况，二者辩称系以借贷抵顶租金。但在双方所称的借贷额高达九百余万元之巨的情况下，却没有相应的银行交易流水证明借款的实际出借情况以及中仁xx公司的还款情况，不能证明双方所称的交易的真实性。其次，原告李某在本案执行异议审查阶段及庭审中提交的物业费、水电费、暖气费单据等证据载明的缴款人，均不是其本人，不足以证实其在人民法院查封涉案房屋之前已合法占有使用该房屋。最后，租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。“买卖不破租赁”制度的设立，目的是保护承租人的租赁权。本案中，即使李某所称的其与中仁xx公司之间的以租抵债的交易关系真实，因以租抵债本质系债权人、债务人之间的合同之债，其性质不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，故以租抵债合同不适用于“买卖不破租赁”原则。

四、结语

根据相关法律法规，以及综合实践来看，以租抵债能否适用买卖不破租赁，应从租赁合同的本质以及买卖不破租赁的立法目的角度进行分析。首先，如前所述，租赁合同中，缔约主体的目的分别为使用房屋及支付租金。而以租抵债其性质不同于租赁合同，以租抵债的本质系为抵消双方原有的债权债务，而并非为取得租赁物的使用权。换言之，案外人取得租赁物的使用权系为取得被执行人对其所欠债务的保证。因此，以租抵债不符合租赁合同的本质。其次，“买卖不破租赁”原则的设立，目的是为保护承租人的租赁权，稳定租赁关系，保护交易安全。以租抵债的债权人其本质非法律所规定的租赁合同的承租人，非“买卖不破租赁”原则的保护对象。并且，实践中，部分被执行人与案外人之间恶意串通，签订虚假《租赁合同》，以“买卖不破租赁”为由对抗法院强制执行，该种情况，不仅违背了“买卖不破租赁”原则的立法宗旨，也损害了申请执行人的合法权益，影响社会交易的稳定性，有违社会公序良俗。