近日，文康-君益诚联盟律师合作代理的马某等（委托人）与刘某等分家析产案获得胜诉，北京市第三中级人民法院作出判决，判决刘某等支付马某等拆迁利益共三百九十万元，较一审判决多出近三百万元。此案的成功代理，切实维护了委托人的合法权益，也对宅基地及地上房屋权属争议的类型化解决作出了具有启发性的贡献。

因宅基地具有特定身份性、按户共有性、登记不完善等特点，导致法院审理此类案件时面临的最大难点在于宅基地及地上房屋的权属认定。文康-君益诚联盟律师合作代理的马某等与刘某等分家析产案（以下称本案）的焦点问题也在于此。

一、    案情简述

吴甲与赵乙夫妻，育有两儿三女，即吴A、吴B、吴C、吴D、吴E。

吴甲与赵乙系北京某区Y镇某村村民，生前拥有且仅拥有一处宅基地和房屋，即本案涉案房屋，二老生前一直居住其中直至故去。1993年，案涉宅基地确权登记在吴甲名下。

1989年，赵乙过世，当时其五名子女均健在；1997年，吴甲过世，当时小女儿吴E（本案被上诉人/一审被告刘某亡妻）已过世七年，大女儿吴A刚过世一年，其余子女吴B、吴C、吴D均健在，并为老人养老送终。

吴甲小女儿吴E与其子L，原与吴甲、赵乙同住，并于1981年出资4000元对涉案房屋进行了翻建。1988年6月16日，吴E与其子L将户口从Y镇某村迁至Z区。刘某的户籍一直在北京市Z区。1990年，吴E过世。1991年，其丈夫刘某再婚。

刘某持有一份落款时间为1988年7月24日的《立据》，载明吴E可以长期使用涉案房屋。该《立据》有村委盖章和吴甲的印章，无吴甲与赵乙的签字捺印。

2019年，涉案宅基地和房屋拆迁，刘某以被拆迁人身份签署了《拆迁补偿协议》，获得拆迁补偿款294余万元，安置房3套。

委托人马某等系吴A、吴B、吴C、吴D的法定继承人,遂起诉刘某，主张涉案宅基地为吴甲夫妻共同财产，并按照法定继承分配。

二、争议焦点及一审判决情况

本案争议焦点在于：

涉诉宅院及地上房屋是吴甲与赵乙的夫妻共同财产，还是吴E与刘某的夫妻共同财产？涉诉宅院及地上房屋拆迁所得利益应如何分配？

一审判决结果是：

基于刘某出具的《立据》（载明吴E可以长期使用涉案房屋），结合部分村民证人证言，判决认定涉诉宅基地与房屋为吴E与刘某的夫妻共同财产。涉诉房屋的宅基地“按照对于涉诉宅院房屋的财产份额分割拆迁利益”，按照法定继承方式，被告刘某父子获得拆迁利益的7/8，原告获得拆迁利益的1/8，折算拆迁利益共992715.84元。

三、本案的难点

受托后的初步研究表明，本案的二审工作极具挑战性。为维护委托人的合法权益，文康-君益诚联盟就本案成立了专项工作组（下称工作组），由文康律师事务所王济晓律师作为案件总负责人，文康律师事务所赵胜律师和君益诚律师事务所李博书律师作为出庭律师，两所各自委派的其他土地房屋拆迁、婚姻家事、文书鉴定等方面的专家律师作为专业顾问团提供技术支持。

工作组归纳出的难点是：

（一）《立据》的效力

刘某提供的《立据》有代书人的笔迹、吴甲的印章以及Y镇某村委会作为鉴证人加盖的“某县X乡某村民委员会”的印章。且一审判决认可了该《立据》的真实性，并依据该《立据》，结合部分证人证言作出判决，确认涉案宅基地及房屋为刘某与吴E的夫妻共同财产。对此如何寻求突破？

（二）翻建房屋的所有权

委托人认可吴E与刘某于1981年对涉案地上房屋进行翻建的事实。对于该翻建房屋的行为是否能取得房屋所有权问题，一审判决虽然未就此展开论述，但认可吴E与刘某出资建房的事实，并结合《立据》，认定涉诉宅院的房屋为刘某、吴E的夫妻共同财产。对此如何寻求突破？

四、案件研究

工作组成员分工协作，通过实地考察、法律法规政策检索，类案检索分析，公序良俗调研等多维度工作，形成了初步研究成果。

（一）关于《立据》

1.《立据》的真实性问题

该《立据》无吴甲与赵乙的签字捺印，且经工作组律师实地走访调查发现，1988年《立据》形成时，吴甲所在村的行政名称是“X乡”，1990年以后方才乡改镇，称之为“Y镇”，而该《立据》落款时间为1988年，鉴证人印章为1990年以后才可能出现的“Y镇”，可证明该《立据》真实性可疑。

2.《立据》的效力问题

该《立据》未经吴甲本人及共有人赵乙签字，形式上存在瑕疵。且该《立据》形成于1988年7月，此时，吴E的户口已经迁出村集体，而该《立据》将涉诉宅院处分给非本集体组织成员，违反法律法规的强制性规定，应属无效。

本案涉及的问题可归纳为：契约或协议签订时，子女与父母并非同一集体经济组织成员，如何解决宅基地使用权的身份限制问题。

经检索最高人民法院、北京市高级人民法院、北京市第三中级人民法院的类案，以及北京市第三中级人民法院课题组的报告，倾向性的意见是：“就买卖和赠与法律行为的本质而言，受赠人的身份不应当成为效力的障碍，然而，农村房屋却有一定的特殊性，因为我国法律对于宅基地使用权和集体经济组织成员身份采取了相关管制制度，宅基地使用权是集体经济组织赋予本集体内部成员所享有的与身份紧密相连的财产性权益，不具备相应身份者，一般无权享有宅基地使用权。”

3.《立据》中“长期使用”的理解与适用

“长期使用”一语，是否具有转移所有权的意思表示？

经研讨，工作组倾向于将“长期使用”的标的理解为“居住权”而非所有权。虽然签订《立据》时，法律上并无“居住权”的概念，但该“长期使用”的标的如果理解为所有权，则无疑是将“使用”和“所有”混为一谈，不能成立。

另外，该“长期使用”的权利，应仅仅属于吴E，并因吴E去世而消灭，不存在转让、继承的问题。刘某基于该《立据》主张涉案宅基地及地上房屋为其与吴E夫妻共同财产，不应得到支持。

4.该《立据》与确权登记相冲突

《立据》形成于1988年，宅基地确权于1993年。涉案宅基地及房屋登记在吴甲名下，该确权登记行为足以证明吴甲并无根据该《立据》转移房屋所有权的意思。

5.一审判决有违公序良俗

吴甲1997年过世时，小女儿吴E已过世七年，刘某已再婚六年，大女儿吴A刚过世一年，其余子女吴B、吴C、吴D均健在，且均为老人养老送终。在此情况下，一审法院将吴甲与赵乙生前唯一的宅院所产生的拆迁利益的7/8，判给再婚近30年的非本集体经济组织成员的前女婿,而吴甲与赵乙的其他四名子女（或其继承人）只获得1/8的份额，严重失衡，有违公序良俗。

（二）涉诉房屋究竟是翻建还是新建，以及该房屋及宅基地的所有权问题

1.能否因合法建造等事实行为取得房屋的所有权

根据法律规定，因合法建造等事实行为可以设立物权，但在司法实践中一般认为，基于合法建房而事实上取得的物权，在没有登记之前，还不具有完全的所有权效力。当对房屋所有权发生争议时，既要考虑是谁建造的，也要考虑登记在谁名下。

2.涉诉房屋是翻建还是新建

“翻建”，是指将房屋全部拆除，重新设计建造；“翻修”，是指保留少部分可利用的部件，将大部分拆除后，予以重新恢复；“新建”，是指从无到有，平地起建。

刘某当庭出示了1954年的“土地房产所有证存根”。该证据显示，涉诉宅院早已形成，并非其所主张的在宅基地上进行的新建，事实上，应系对原有房屋的翻修或翻建。   因此，刘某不能基于“合法建造”必然取得该房屋的物权。

3.能否因翻修翻建行为取得房屋所有权

根据《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》第10条，对被继承人生前宅基地上房屋翻扩建的确存在贡献的人，据此主张享有宅基地上房屋共有权或增加相应继承份额的，人民法院不予支持。

（2019）最高法行申14151号裁判观点指出：即便涉诉房屋由他人出资翻建，也不能当然属于翻建者所有。北京市第三中级人民法院课题组也倾向认为，新房的形成基础为对既有房屋的改造性处分，即拆除原有旧房并在新宅院内建设新房，从公平角度出发，不宜简单认定新房仅为翻建者所有。

基于上述，即便吴E与刘某对涉诉房屋提供了部分或全部资金进行翻建，也不能因此当然地获得该房屋的所有权。

一审法院判决涉案房屋为吴E与刘某夫妻共同财产，尤其是认定涉诉宅基地属于非本村集体组织成员的吴E和刘某，显然是错误的。

（三）涉诉宅院的宅基地区位补偿款、房屋价值补偿款的分配问题

在立法层面，就宅基地上房屋与宅基地使用权的关系，并无明确规定。尽管我国的立法例选择“房地一体”，但是此原则更多调整城市房地产法律关系，农村宅基地因其固有的历史性、身份性、限制性，是否可以类推适用城镇房地产相关规定，值得探讨。

实践中对此存在不同的裁判标准，有的案例仅认可房屋所对应的宅基地的区位补偿价款，“在房屋拆迁时，房屋所有权人有权获得房屋补偿款和相关宅基地区位补偿款，但鉴于秦某非集体经济组织成员，故不应享有其所建房屋占用的宅基地以外宅基地区位补偿款。”[1]有的案例认为应当按照房屋占所有建筑面积的比例，确定其享有的宅基地区位补偿价的比例。[2]有的案例则否认了房屋之外的宅基地区位补偿款，认为宅基地区位补偿款仅针对生活于该宅基地上房屋内的家庭成员，未作为家庭成员的，不应分得宅基地补偿。[3]

因本案属于北京市第三中级人民法院管辖，经检索发现，北京市第三中级人民法院的裁判观点倾向于宅基地区位补偿款、房屋价值补偿由各自权利人分别享有。如果判决认定宅基地上房屋属于刘某夫妻共同财产，宅基地属于吴甲与赵乙的夫妻共同财产，委托人并非不可接受。

五、二审代理意见

基于以上内容，工作组形成了如以下图表所示的二审代理意见：

六、代理意见获得二审判决采纳

经代理律师条分缕析，据理力争，最终说服法官采纳了代理律师的意见。

二审判决认为：

该《立据》在形式上和内容上均不能体现吴甲、赵乙生前让渡宅基地使用权及房屋所有权或通过《立据》订立遗嘱的意思表示。涉诉宅院应属吴甲、赵乙遗产，现该宅院及地上物均已拆迁，相关财产权益已转化为拆迁利益，故宅院及地上物拆迁所得利益应按照法定继承进行分配。同时，可以认定吴E、刘某对建造涉诉宅院内房屋存在主要贡献。

综上，二审法院按照涉案宅基地及地上房屋为吴甲与赵乙的夫妻共同财产，考虑吴E、刘某翻建房屋的贡献，按有权继承的遗产份额及拆迁补偿安置协议书确定的认购面积货币补偿标准计算折价款，判决委托人获得拆迁补偿款共三百九十万元。

案件二审宣判后，双方当事人均表示服判，并就如何支付案款达成了协议，取得了良好的社会效果。

七、小结

对于疑难复杂案件，团队的分工合作至关重要。本案从案件研究到庭前准备，再到庭审过程，文康律师与君益诚律师精诚协作，密切配合，取得了预期的效果，堪称文康-君益诚联盟合作办案的范例之一。

工作组主要成员

王济晓 文康律师事务所高级合伙人  案件总负责人

1986年毕业于华东政法大学。从事专职律师工作逾三十年。曾获青岛市优秀律师称号。

主要从事公司、工程建设、刑事等法律事务，在公司治理、施工合同、融资担保等领域具有丰富的诉讼经验，擅长处理企业综合性法律顾问事务。

赵胜  文康律师事务所合伙人 承办律师

毕业于东北财经大学，从事法律工作逾十年。

曾任上市公司海信科龙电器股份有限公司法务主管，法资企业TCL-罗格朗国际电工（惠州）有限公司法务经理。企业法务实务经验丰富。

主要从事企业合规管理、重大商事纠纷、劳动人事等法律业务。尤为擅长企业经营管理各环节所涉各类法律纠纷的诉讼业务，以及设计推进企业股权架构、投融资项目、各板块流程梳理与风险防控等非诉法律事务。

参与办理了逾百件重大复杂疑难案件，主导参与多起公司治理、股权设计、员工安置、企业流程再造等方面的专项法律事务，包括不限于：全程参与容声电器公司治理项目、狮子公司员工安置项目、新东物业合资设立青岛青旅公司所涉员工安置等项目。

李博书 君益诚律师事务所高级合伙人 承办律师

毕业于四川大学，获得四川大学法学学士、工商管理学士双学位。

主要从事民商事诉讼/仲裁、房地产与建设工程、常年合规等法律事务。

自2007年以来，李博书律师曾先后在海信集团旗下上市公司科龙电器、北京某国有企业等从事法务工作，目前为北京多家行政机关、事业单位以及国有企业提供常年或专项法律顾问服务，在房地产与建设工程、借贷与担保等领域具有较为丰富的实务经验。

陈荟敏 文康律师事务所律师助理  整理人

毕业于山东大学法学专业。曾在法院和律师事务所进行中长期实习，协助办理多项业务，包括离婚纠纷、继承纠纷、借贷合同纠纷、买卖合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、票据纠纷等诉讼业务与移民方案设计等非诉业务。

[1] 北京市第一中级人民法院（2015）一中民终字第302号

[2] 北京市第一中级人民法院（2011）一中民终字第05554号

[3] 北京市第一中级人民法院（2014）一中民终字第10041号